Sale With Right to Repurchase (Pacto de Retro): Utang Ba Ito?

Tinatawag ito ng Article 1601 na conventional redemption: ang seller ay "reserves the right to repurchase the thing sold" (nagtatabi ng karapatang bilhin pabalik ang naibenta). Para makabili pabalik, dapat ibalik ng seller ang presyo at, ayon sa Article 1616, pati ang gastos sa kontrata at ibang lehitimong bayad na ginawa dahil sa bentahan, at ang necessary at useful expenses na ginastos sa property.

Itinatakda ng Article 1606 ang panahon. Kung walang sinasabi ang kontrata, apat na taon ang karapatan mula sa petsa ng kontrata. Kung may napagkasunduang panahon, ito ay "cannot exceed ten years" (hindi puwedeng lumampas sa sampung taon). Kahit magpasya ang korte na totoong sale with right to repurchase ang kontrata, puwede pa ring bumili pabalik ang seller sa loob ng thirty days mula sa final judgment.

Inililista ng Article 1602 ang mga kaso:

Sa madaling salita, ipinapalagay na equitable mortgage kapag: (1) sobrang baba ng presyo; (2) nananatili sa property ang seller bilang umuupa o sa ibang paraan; (3) may bagong dokumentong nagpapahaba o nagbibigay ng bagong panahon para bumili pabalik; (4) itinatabi ng buyer para sa sarili ang bahagi ng presyo (hindi niya ibinibigay); (5) ang seller ang nangakong magbabayad ng buwis; o (6) makatwirang makikita na ang totoong layunin ay garantiyahan ang bayad ng utang o ibang obligasyon.

Pareho ang palagay para sa kontratang isinulat bilang absolute sale (Article 1604). At "In case of doubt" (kapag may duda), ang kontratang mukhang sale with right to repurchase ay itinuturing na equitable mortgage (Article 1603).

Sapat na ang isang palatandaan. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), sinabi ng Supreme Court na "the presence of any of the circumstances set forth therein suffices for a contract to be deemed an equitable mortgage. No concurrence or an overwhelming number is needed." Ibig sabihin, hindi kailangang sabay-sabay o marami ang palatandaan.

Pero may limitasyon ang palagay. Sa Heirs of Soliva v. Soliva (2015), sinabi ng Court na dapat sabay na naroon ang dalawang bagay: gumawa ang mga panig ng kontratang tinawag na bentahan, at ang layunin nila ay garantiyahan ang umiiral na utang. Gumagana lang ang palagay "only when doubt, in fact, exists" (kapag talagang may duda) tungkol sa uri ng kasunduan. Sa kasong iyon, nakita ng Court na hindi equitable mortgage ang deed at valid na bentahan ito, pero sa bahaging pag-aari lang ng seller.

Nakita na ng mga korte na ginagamit ang ganitong kasunduan para itago ang utang. Sa Saclolo v. Marquito (2019), sinabi ng Court na ang sale with right to repurchase ay "have been frequently resorted to in order to conceal the true nature of a contract, that is, a loan secured by a mortgage." Ibig sabihin, madalas itong ginagamit para itago na utang talaga ito na may mortgage. Sa Dala v. Auticio (2022), sinabi nito na layunin ng batas na pigilan ang pacto de retro sales at hadlangan ang pag-iwas sa mga batas laban sa usury at pactum commissorium.

Ang pactum commissorium ay kasunduang awtomatikong ginagawang may-ari ng property ang nagpautang kapag hindi nabayaran ang utang, nang walang foreclosure. Sa Dala, sinabi ng deed na magiging "absolute and irrevocable" ang bentahan kung hindi bibili pabalik ang seller. Sinabi ng Court na pactum commissorium ito, kaya void ang paglipat ng lupa sa nagpautang. Puwedeng tubusin ng nangutang ang lupa sa pamamagitan ng pagbabayad ng utang na may interest.

• Dapat maningil o mag-foreclose ang nagpautang. Sa Saclolo, sinabi ng Court na puwedeng singilin ng mga nagpautang ang utang na may interest at mag-foreclose kung hindi ito mabayaran, at na kung hahayaan silang kunin ang lupa nang walang foreclosure, pareho ang epekto nito sa pactum commissorium.
• Hindi gumagana ang mga panahon para bumili pabalik. Dahil walang totoong bentahan, sinabi sa Saclolo na hindi gumagana ang mga panahon ng Article 1606. Sa halip, ginamit ng Court ang sampung taong panahon ng Article 1144, na binibilang mula nang lumitaw ang cause of action.
• Itinuturing na interest ang upa. Ayon sa huling talata ng Article 1602, ang pera, bunga o ibang benepisyong natanggap ng buyer "as rent or otherwise" (bilang upa o sa ibang paraan) ay itinuturing na interest, sakop ng usury laws.
• Puwedeng itama ang deed. Puwedeng hilingin ng apparent seller sa korte na i-reform ang dokumento (Article 1605).

Sa Dala at Repuela, gumamit ang Court ng 12% interest kada taon hanggang Hunyo 30, 2013 at 6% pagkatapos noon, ayon sa mga patakaran sa legal interest. Tingnan ang Magkano ang legal interest rate sa Pilipinas?

Ipinapaliwanag din ang termino sa equitable mortgage.

Hindi nang mag-isa. Para sa real property, sinasabi ng Article 1607 na ang consolidation of ownership ng buyer, kapag hindi nakabili pabalik ang seller, ay hindi puwedeng i-record sa Registry of Property "without a judicial order, after the vendor has been duly heard" (nang walang utos ng korte, matapos marinig nang maayos ang seller).

Mga gawa-gawang halimbawa lang ito para ipakita kung paano gumagana ang mga patakaran. Hindi ito payo para sa anumang totoong kaso.

Nangangailangan ng pera si Tonya. Pumirma siya ng deed na "nagbebenta" ng lote niya kay Cesar sa halagang ₱100,000, na may karapatang bilhin ito pabalik sa loob ng dalawang taon. Nanatili siya sa bahay niya sa lote at patuloy na nagbayad ng real property tax. Ayon sa Article 1602(2) at (5), ipinapalagay ng batas na utang ang kasunduan na may lote bilang garantiya.

Sinasabi rin ng deed na magiging absolute ang bentahan kung hindi makabili pabalik si Tonya sa oras. Kung makita ng korte na equitable mortgage ito, hindi puwedeng basta kunin ni Cesar ang lote, gaya sa Dala. Dapat niyang singilin ang utang o mag-foreclose.

Kung sa halip ay makita ng korte na totoong sale with right to repurchase ito, may thirty days pa rin si Tonya mula sa final judgment para bumili pabalik (Article 1606).

Kumonsulta sa abogado bago pumirma ng deed of sale with right to repurchase, kung sinasabi ng nagpautang na kanya na ang property dahil hindi ka nakabayad sa oras, o kung gusto mong ideklara ng korte na equitable mortgage ang isang deed. Kung totoong bentahan o utang ang isang kasunduan ay nakadepende sa mga dokumento at ebidensya.

Kung wala kang pambayad sa abogado, tingnan ang Libreng legal na tulong sa Pilipinas. Para sa iba pa tungkol sa utang at paniningil, tingnan ang Utang at paniningil at ang page ng Article 1602.