Article 1602 ng Civil Code: Equitable mortgage
Status: May bisa
Ano ang sinasabi ng Article 1602?
Nasa English ang opisyal na teksto ng batas.
The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases:
(1) When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate;
(2) When the vendor remains in possession as lessee or otherwise;
(3) When upon or after the expiration of the right to repurchase another instrument extending the period of redemption or granting a new period is executed;
(4) When the purchaser retains for himself a part of the purchase price;
(5) When the vendor binds himself to pay the taxes on the thing sold;
(6) In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.
In any of the foregoing cases, any money, fruits, or other benefit to be received by the vendee as rent or otherwise shall be considered as interest which shall be subject to the usury laws.
Ano ang ibig sabihin nito sa simpleng salita?
Pinoprotektahan ng Article 1602 ng Civil Code ang mga taong "nagbebenta" ng lupa nila na may karapatang bilhin ito pabalik kapag ang totoo ay utang pala ang usapan. Kung may kahit isa sa anim na palatandaan, gaya ng sobrang baba ng presyo, o nananatili ang nagbenta sa lupa at siya ang nagbabayad ng buwis, ipinapalagay ng batas na equitable mortgage ang kontrata: utang na may garantiyang property. Sa ganoong kaso, ang nagbenta pa rin ang may-ari, at kailangang singilin ng nagpautang ang utang o mag-foreclose.
Ang sale with right to repurchase (tinatawag ding pacto de retro, o conventional redemption) ay bentahan kung saan may karapatan ang nagbenta na bilhin pabalik ang property (Article 1601). Sinabi ng Supreme Court na madalas gamitin ang ganitong bentahan para itago ang utang na may mortgage (Saclolo v. Marquito, 2019).
Paano ito gumagana sa totoong buhay?
Ang lote ni Tonya
Kailangan ni Tonya ng pera. Pumirma siya ng deed na "nagbebenta" ng lote niya kay Cesar na may karapatang bilhin ito pabalik sa loob ng dalawang taon. Patuloy siyang nakatira sa bahay at siya pa rin ang nagbabayad ng real property tax. Dalawang palatandaan ng Article 1602 ang naroon (items 2 at 5), kaya ipinapalagay ng batas na utang ito na may garantiyang lote.
"Absolute kapag hindi na-repurchase"
Sinasabi ng parehong deed na magiging absolute ang bentahan kapag hindi nakapag-repurchase si Tonya sa oras. Ayon sa Dala at Saclolo, hindi basta puwedeng angkinin ni Cesar ang lote. Puwede niyang singilin ang utang ni Tonya, na may interest, at mag-foreclose kung hindi siya magbayad.
Totoong bentahan
Sa ibang kaso, napatunayan ng korte na talagang ibinenta ni Lando ang lote niya na may karapatang bilhin pabalik, at walang utang. Sa ilalim ng Article 1606, puwede pang mag-repurchase si Lando sa loob ng tatlumpung araw mula sa final judgment.
Gawa-gawa lang ang mga halimbawang ito para ipakita kung paano gumagana ang patakaran. Hindi ito payo para sa anumang totoong kaso.
Ano ang ibig sabihin nito sa praktika?
- Korte ang nagpapasya kung bentahan o equitable mortgage ang usapan, batay sa mga dokumento at sa kilos ng mga partido.
- Ang interest na iginagawad sa mga kasong ito ay sumusunod sa mga desisyon tungkol sa legal interest. Tingnan ang ang legal interest rate at legal ba ang 5% na interest kada buwan?
- Sa pautang, sinasabi ng Article 1956 na walang interest na dapat bayaran maliban kung tahasang napagkasunduan ito nang nakasulat. Sa Dala at sa Repuela, nag-utos ang Court ng interest na 12% kada taon at pagkatapos ay 6% kada taon para sa mga takdang panahon; para lang sa mga kasong iyon ang mga rate na iyon.
- Para sa taning sa paniningil ng utang, basahin ang ilang taon para singilin ang utang.
- Para sa libre o murang legal na tulong, tingnan ang saan hihingi ng legal na tulong.
- Para sa gabay na tanong at sagot, basahin ang sale with right to repurchase: utang ba ito? Ipinaliliwanag ang termino sa equitable mortgage.
Ano ang sinasabi ng Article 1602?
The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases: (1) When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate; (2) When the vendor remains in possession as lessee or otherwise; (3) When upon or after the expiration of the right to repurchase another instrument extending the period of redemption or granting a new period is executed; (4) When the purchaser retains for himself a part of the purchase price; (5) When the vendor binds himself to pay the taxes on the thing sold; (6) In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.
Itinuturing ng huling talata na interest ang kinikita ng bumili:
In any of the foregoing cases, any money, fruits, or other benefit to be received by the vendee as rent or otherwise shall be considered as interest which shall be subject to the usury laws.
Sakop din ba nito ang "absolute sale"?
Oo. Sinasabi ng Article 1604 na pareho ang presumption para sa kontratang mukhang absolute sale. At kapag may duda, sinasabi ng Article 1603 na ang kontratang mukhang sale with right to repurchase ay babasahin bilang equitable mortgage. Puwedeng hilingin ng lumalabas na nagbenta sa korte na i-reform (itama) ang dokumento para ipakita ang tunay na kasunduan (Article 1605).
Paano ginagamit ng korte ang presumption?
- Sapat ang isang palatandaan. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), sinabi ng Court na sapat na ang pagkakaroon ng kahit isa sa mga sitwasyon sa Article 1602; hindi kailangang sabay-sabay o marami.
- Dalawang requisite. Sa Heirs of Soliva v. Soliva (2015), sinabi ng Court na kailangan ng presumption ang kontratang tinatawag na bentahan at ang intensyong garantiyahan ang isang umiiral na utang. Ginagamit lang ito kapag may totoong duda sa uri ng kasunduan.
- Walang awtomatikong pagmamay-ari. Sa Dala v. Auticio (2022), ang clause na nagsasabing magiging "absolute and irrevocable" ang bentahan kapag hindi nag-repurchase ang nagbenta ay itinuring na pactum commissorium, isang ayos na nagpapahintulot sa creditor na kunin ang property nang walang foreclosure. Ipinasya ng Court na void ang paglipat ng lupa sa pamamagitan nito at pinayagan ang umutang na tubusin ito sa pagbabayad ng utang na may interest.
- Aling deadline ang gagamitin. Sa Saclolo v. Marquito (2019), sinabi ng Court na kapag napatunayang equitable mortgage ang usapan, walang "repurchase", kaya hindi gagamitin ang mga panahon sa Article 1606. Ang sampung taon ng Article 1144 ang gagamitin, bilang mula nang lumitaw ang cause of action.
Paano kung totoong sale with right to repurchase ito?
Kung napatunayan ng korte na totoong sale with right to repurchase ito, ang Article 1606 ang nagtatakda ng panahon:
The right referred to in article 1601, in the absence of an express agreement, shall last four years from the date of the contract.
Should there be an agreement, the period cannot exceed ten years.
However, the vendor may still exercise the right to repurchase within thirty days from the time final judgment was rendered in a civil action on the basis that the contract was a true sale with right to repurchase.
Para sa lupa, dagdag ng Article 1607 na hindi puwedeng i-record sa Registry of Property ang consolidation of ownership ng bumili nang walang utos ng korte, matapos marinig ang panig ng nagbenta.
Mga madalas itanong
Ano ang equitable mortgage?
Ito ay kontratang mukhang bentahan, kadalasan sale with right to repurchase, pero ang tunay na layunin ay garantiya sa isang utang o ibang obligasyon. Nakalista sa Article 1602 ang mga kasong ipinapalagay ito ng batas.
Ano ang mga palatandaan ng equitable mortgage?
Anim ang nakalista sa Article 1602: sobrang baba ng presyo; nananatili sa property ang nagbenta; may bagong dokumentong nagpapahaba ng panahon ng repurchase; itinatabi ng bumili ang bahagi ng presyo; ang nagbenta ang nagbabayad ng buwis sa property; o anumang ibang kaso na ang tunay na intensyon ay garantiya sa utang.
Kailangan bang kumpleto ang anim na palatandaan?
Hindi. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), sinabi ng Supreme Court na sapat na ang pagkakaroon ng kahit isa sa mga sitwasyon sa Article 1602.
Puwede bang angkinin ng nagpautang ang lupa kapag hindi nabayaran ang utang?
Hindi awtomatiko. Sa Saclolo v. Marquito (2019) at Dala v. Auticio (2022), sinabi ng Court na kailangang singilin ng creditor ang utang o mag-foreclose. Ang pagkuha sa lupa nang walang foreclosure ay pactum commissorium, na itinuring ng Court na void.
Ano ang nangyayari sa upa na natanggap ng bumili?
Sinasabi ng Article 1602 na ang anumang pera, bunga o ibang benepisyong natatanggap ng bumili bilang upa o iba pa ay itinuturing na interest, na sakop ng mga usury law.
Gaano katagal ang panahon para mag-repurchase sa totoong sale with right to repurchase?
Ayon sa Article 1606, apat na taon mula sa kontrata kung walang tahasang kasunduan, at hindi lalampas ng sampung taon kung mayroon.
Pangkalahatang impormasyon lang ito, hindi legal na payo. Para sa kaso mo, magtanong sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) o sa ahensya.
Nakatulong ba ang page na ito?