Ano ang Equitable Mortgage?
Mabilis na sagot
Ang equitable mortgage ay kontratang isinulat bilang bentahan pero ang totoong layunin ay garantiyahan ang utang o ibang obligasyon. Ipinapalagay ito ng Civil Code sa mga kasong nakalista sa Article 1602, halimbawa kapag nananatili ang nagbenta sa ari-arian o siya pa rin ang nagbabayad ng buwis nito. Kung equitable mortgage ang kontrata, hindi puwedeng basta angkinin ng nagpautang ang ari-arian kapag hindi nabayaran ang utang; dapat niyang singilin ang utang o mag-foreclose.
Tinatawag din na: Pacto de retro sale treated as a loan
Ano ang sinasabi ng Article 1602?
Ang unang bahagi ng article:
The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases: (1) When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate; (2) When the vendor remains in possession as lessee or otherwise;
Sa madaling salita: ipinapalagay na equitable mortgage ang kontrata kapag sobrang baba ang presyo ng sale with right to repurchase, o kapag nananatili sa ari-arian ang nagbenta bilang umuupa o sa ibang paraan.
Ang iba pang kaso: bagong dokumento na nagpapahaba ng panahon ng redemption o nagbibigay ng bagong panahon; ang bumili na nagtatabi ng bahagi ng presyo; ang nagbenta na nangakong magbabayad ng buwis ng ibinenta; at anumang kaso kung saan makatwirang mahihinuha na ang totoong layunin ay garantiyahan ang utang. Tingnan ang Article 1602 para sa buong paliwanag.
Idinagdag ng Article 1603 na kapag may duda, ang kontratang mukhang sale with right to repurchase ay ituturing na equitable mortgage. Pinalalawak ng Article 1604 ang Article 1602 sa mga kontratang mukhang absolute sale. Ayon sa Article 1605, puwedeng hilingin ng nagbenta sa papel (apparent vendor) sa korte na i-reform (ituwid) ang dokumento.
Ano ang dapat ipakita?
Sa Heirs of Soliva v. Soliva (2015), sinabi ng Supreme Court na dapat magkasabay ang dalawang requisite: pumasok ang mga partido sa kontratang tinatawag na bentahan, at ang layunin nila ay garantiyahan ang umiiral na utang sa pamamagitan ng mortgage. Ilalapat lang ang presumption kapag may tunay na duda sa uri ng kasunduan. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), idinagdag ng Court na sapat na ang isa sa mga sitwasyon sa Article 1602; hindi kailangan ng "overwhelming number" o napakaraming sitwasyon.
Bakit ipinapalagay ng batas na mortgage ito?
Sa Dala v. Auticio (2022), sinabi ng Supreme Court na "the policy of the law is to discourage pacto de retro sales and thereby prevent the circumvention of the prohibition against usury and pactum commissorium." Ibig sabihin, gusto ng batas na pigilan ang pacto de retro sales para hindi maiwasan ang pagbabawal sa usury at pactum commissorium. Ang pactum commissorium ay kasunduang nagpapahintulot sa creditor na angkinin ang ari-ariang garantiya nang walang foreclosure. Sa Dala, ang probisyong ginagawang "absolute and irrevocable" ang bentahan kapag hindi nakabili pabalik ang nagbenta ay itinuring na ganitong kasunduan, at void ang paglipat ng lupa. Sa Saclolo v. Marquito (2019), sinabi ng Court na puwedeng singilin ng mga creditor ang utang kasama ang interest at mag-foreclose kung hindi ito nabayaran, pero hindi nila puwedeng angkinin ang lote nang walang foreclosure.
Sinabi rin sa Saclolo na dahil walang tunay na "repurchase" sa equitable mortgage, hindi ilalapat ang mga panahon ng repurchase sa Article 1606.
Halimbawa
Gawa-gawang halimbawa: "Ibinenta" ni Tonya ang lote niya kay Cesar na may karapatang bilhin ito pabalik sa loob ng dalawang taon. Patuloy siyang nakatira sa bahay at patuloy na nagbabayad ng real property tax. May dalawang kaso ng Article 1602, kaya ipinapalagay ng batas na utang na may mortgage ang kasunduan. Kahit sabihin ng deed na magiging absolute ang bentahan kung hindi siya makabayad, hindi puwedeng basta angkinin ni Cesar ang lupa; dapat niyang singilin ang utang o mag-foreclose. Ang korte ang magpapasya batay sa ebidensya kung mananatili ang presumption.
Para sa iba pa, basahin ang Sale with right to repurchase at Legal interest rate sa Pilipinas.
Anong mga probisyon ang gumagamit ng terminong ito?
Mga madalas itanong
Ano ang equitable mortgage sa simpleng salita?
Ito ay kasunduang isinulat bilang bentahan, kadalasang sale with right to repurchase, pero ang totoo ay utang na may ari-arian bilang garantiya. Itinuturing ito ng batas na mortgage, kaya hindi puwedeng basta angkinin ng nagpautang ang ari-arian.
Kailan ipinapalagay ng batas na equitable mortgage ito?
Naglilista ang Article 1602 ng anim na kaso, kasama ang sobrang baba na presyo, ang nagbenta na nananatili sa ari-arian, ang bumili na nagtatabi ng bahagi ng presyo, at ang nagbenta na nagbabayad ng buwis ng ari-arian. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), sinabi ng Supreme Court na sapat na ang isa sa mga ito.
Ilalapat ba ito sa deed of absolute sale?
Oo. Sabi ng Article 1604, ilalapat din ang mga patakaran ng Article 1602 sa kontratang mukhang absolute sale.
Puwede bang angkinin ng nagpautang ang lupa kung hindi nabayaran ang utang?
Hindi basta-basta. Sa Saclolo v. Marquito (2019) at Dala v. Auticio (2022), sinabi ng Supreme Court na dapat singilin ng creditor ang utang o mag-foreclose; ang pagpapaangkin sa kanya ng lupa nang walang foreclosure ay pactum commissorium, na void.
Ano ang mangyayari sa upa o kita na natanggap ng bumili?
Ayon sa huling talata ng Article 1602, ang anumang pera, kita o iba pang benepisyong natanggap ng bumili bilang upa o sa ibang paraan ay ituturing na interest, na sakop ng usury laws.
Pangkalahatang impormasyon lang ito, hindi legal na payo. Para sa kaso mo, magtanong sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) o sa ahensya.
Nakatulong ba ang page na ito?