Sale With Right to Repurchase (Pacto de Retro): Utang Bala Ini?

Ginatawag ini sang Article 1601 nga conventional redemption: ang nagbaligya "reserves the right to repurchase the thing sold", ukon ginatipigan niya ang kinamatarong nga bakalon liwat ang butang nga ginbaligya. Para makabakal liwat, dapat ibalik sang nagbaligya ang presyo kag, suno sa Article 1616, pati ang gasto sang kontrata kag iban nga legitimate nga bayad nga ginhimo tungod sa baligya, kag ang necessary kag useful expenses nga ginhimo sa propiedad.

Ang tion ginabutang sang Article 1606. Kon wala sang ginasiling ang kontrata, ang kinamatarong may bili sa sulod sang apat ka tuig halin sa petsa sang kontrata. Kon may ginkasugtan nga tion ang mga partido, ini "cannot exceed ten years", ukon indi puede maglapaw sa napulo ka tuig. Bisan pagkatapos maghukom ang korte nga matuod nga sale with right to repurchase ang kontrata, puede pa gihapon makabakal liwat ang nagbaligya sa sulod sang trenta ka adlaw halin sa final judgment.

Ginalista sang Article 1602 ang mga kaso:

Sa simple nga pulong: ginaisip nga equitable mortgage ang kontrata kon kubos gid ang presyo, kon nagapabilin ang nagbaligya sa propiedad, kon may bag-o nga dokumento nga nagalawig sang tion sang pagbakal liwat, kon ginatipigan sang nagbakal ang bahin sang presyo, kon ang nagbaligya ang nagabayad sang buhis, ukon kon makita nga ang matuod nga katuyuan amo ang paggarantiya sang utang.

Ang amo man nga presumption ginagamit sa kontrata nga ginsulat bilang absolute sale (Article 1604). Kag "In case of doubt", ukon kon may duda, ang kontrata nga daw sale with right to repurchase ginaintindi bilang equitable mortgage (Article 1603).

Bastante na ang isa ka tanda. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), siling sang Supreme Court nga "the presence of any of the circumstances set forth therein suffices for a contract to be deemed an equitable mortgage. No concurrence or an overwhelming number is needed." Buot silingon, bisan isa lang sang mga sitwasyon bastante na, kag indi kinahanglan nga madamo sila.

Pero may limitasyon ang presumption. Sa Heirs of Soliva v. Soliva (2015), siling sang Korte nga duha ka butang ang dapat dungan: naghimo ang mga partido sang kontrata nga ginatawag nga baligya, kag ang ila katuyuan amo ang paggarantiya sang utang nga yara na. Ginagamit ang presumption "only when doubt, in fact, exists", ukon kon matuod nga may duda parte sa klase sang kasugtanan. Sa sina nga kaso, nakita sang Korte nga indi equitable mortgage ang deed kag valid nga baligya ini, pero sa bahin lang nga tag-iya sang nagbaligya.

Nakita sang mga korte nga ginagamit ini nga mga kasugtanan para tagoon ang utang. Sa Saclolo v. Marquito (2019), siling sang Korte nga ang sale with right to repurchase "have been frequently resorted to in order to conceal the true nature of a contract, that is, a loan secured by a mortgage", ukon masami nga ginagamit para tagoon ang matuod nga klase sang kontrata, nga utang nga may mortgage. Sa Dala v. Auticio (2022), siling sini nga ang katuyuan sang layi amo ang pagpugong sa pacto de retro nga baligya kag pagpugong nga malusutan ang mga layi kontra usury kag pactum commissorium.

Ang pactum commissorium amo ang kasugtanan nga nagatugot sa nagpahulam nga mangin tag-iya dayon sang propiedad kon indi mabayaran ang utang, nga wala sang foreclosure. Sa Dala, siling sang deed nga ang baligya mangin "absolute and irrevocable" kon indi makabakal liwat ang nagbaligya. Ginhukman sang Korte nga pactum commissorium ini, gani void ang pagbalhin sang duta sa nagpahulam. Puede i-redeem sang naghulam ang duta paagi sa pagbayad sang utang upod ang interest.

• Dapat magsingil ukon mag-foreclose ang nagpahulam. Sa Saclolo, siling sang Korte nga puede singilon sang mga nagpahulam ang utang upod ang interest kag mag-foreclose kon indi ini mabayaran, kag nga ang pagtugot sa ila nga kuhaon ang duta nga wala sang foreclosure pareho lang ang epekto sa pactum commissorium.
• Indi magamit ang mga tion sang pagbakal liwat. Kay wala sang matuod nga baligya, ginhukman sang Saclolo nga indi magamit ang mga tion sang Article 1606. Imbes, gingamit sang Korte ang napulo ka tuig nga tion sang Article 1144, nga ginaisip halin sang nagluntad ang cause of action.
• Ang abang ginaisip nga interest. Suno sa ulihi nga paragraph sang Article 1602, ang kuwarta, abot ukon iban nga pulos nga nabaton sang nagbakal "as rent or otherwise" ginaisip nga interest, sakop sang mga layi kontra usury.
• Puede ayuhon ang deed. Puede magpangayo ang daw nagbaligya sa korte nga i-reform ang dokumento (Article 1605).

Sa Dala kag Repuela, gingamit sang Korte ang 12% nga interest kada tuig tubtob June 30, 2013 kag 6% pagkatapos sina, suno sa mga patakaran sang legal interest. Tan-awa ang Pila ang legal interest rate sa Pilipinas?

Ginapaathag man ang termino sa equitable mortgage.

Indi niya ini mahimo nga sia lang. Para sa real property, siling sang Article 1607 nga ang consolidation of ownership sang nagbakal, kon indi makabakal liwat ang nagbaligya, indi puede i-record sa Registry of Property "without a judicial order, after the vendor has been duly heard", ukon nga wala sang mando sang korte pagkatapos mapamatian ang nagbaligya.

Ini mga hinimo-himo lang nga halimbawa para ipakita kon paano ginagamit ang mga patakaran. Indi ini laygay para sa bisan ano nga matuod nga kaso.

Si Tonya nagakinahanglan sang kuwarta. Nagpirma sia sang deed nga "nagabaligya" sang iya lote kay Cesar sa ₱100,000, nga may kinamatarong nga bakalon ini liwat sa sulod sang duha ka tuig. Nagapabilin sia sa iya balay sa lote kag padayon nga nagabayad sang real property tax. Suno sa Article 1602(2) kag (5), ginaisip sang layi nga ang kasugtanan utang nga may garantiya nga lote.

Siling man sang deed nga mangin absolute ang baligya kon indi makabakal liwat si Tonya sa tion. Kon makita sang korte nga equitable mortgage ini, indi puede tipigan na lang ni Cesar ang lote, pareho sa Dala. Dapat niya singilon ang utang ukon mag-foreclose.

Kon makita naman sang korte nga matuod nga sale with right to repurchase ini, may trenta ka adlaw pa si Tonya halin sa final judgment para makabakal liwat (Article 1606).

Makighambal sa abogado antes ka magpirma sang deed of sale with right to repurchase, kon ginasiling sang nagpahulam nga iya na ang propiedad kay wala ka nakabayad sa tion, ukon kon gusto mo nga ipahayag sang korte nga equitable mortgage ang isa ka deed. Kon matuod nga baligya ukon utang ang kasugtanan, depende sa mga dokumento kag sa ebidensya.

Kon indi mo makaya ang bayad sa abogado, tan-awa ang Libre nga bulig legal sa Pilipinas. Para sa dugang parte sa utang kag pagsingil, tan-awa ang Utang kag pagsingil kag ang pahina sang Article 1602.