Sale With Right to Repurchase (Pacto de Retro): Utang ba Kini?

Ang Article 1601 nagtawag niini og conventional redemption: ang nagbaligya "reserves the right to repurchase the thing sold". Aron mapalit balik, kinahanglan iuli sa nagbaligya ang presyo ug, ubos sa Article 1616, ang gasto usab sa kontrata ug ubang lehitimong bayad nga gihimo tungod sa baligya, ug ang necessary ug useful expenses nga gigasto sa property.

Ang panahon gitakda sa Article 1606. Kung walay giingon ang kontrata, molungtad ang katungod og upat ka tuig gikan sa petsa sa kontrata. Kung magkasabot ang mga partido sa usa ka panahon, kini "cannot exceed ten years." Bisan human modesisyon ang korte nga tinuod nga sale with right to repurchase ang kontrata, mapalit pa gihapon kini balik sa nagbaligya sulod sa thirty days gikan sa final judgment.

Ang Article 1602 naglista sa mga kaso:

Parehas nga presumption ang molihok sa kontrata nga gisulat isip absolute sale (Article 1604). Ug "In case of doubt", ang kontrata nga murag sale with right to repurchase isipon nga equitable mortgage (Article 1603).

Igo na ang usa ka timailhan. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), giingon sa Supreme Court nga "the presence of any of the circumstances set forth therein suffices for a contract to be deemed an equitable mortgage. No concurrence or an overwhelming number is needed."

Pero adunay limitasyon ang presumption. Sa Heirs of Soliva v. Soliva (2015), giingon sa Korte nga kinahanglan magdungan ang duha ka butang: ang mga partido naghimo og kontrata nga gitawag og baligya, ug ang ilang tuyo mao ang paggarantiya sa usa ka kasamtangang utang. Molihok ra ang presumption "only when doubt, in fact, exists" bahin sa kinaiya sa kasabotan. Niana nga kaso, nakit-an sa Korte nga dili equitable mortgage ang deed ug balido kini nga baligya, pero sa bahin ra nga gipanag-iyahan sa nagbaligya.

Nakita sa mga korte nga gigamit kini nga mga deal aron itago ang mga utang. Sa Saclolo v. Marquito (2019), giingon sa Korte nga ang sales with right to repurchase "have been frequently resorted to in order to conceal the true nature of a contract, that is, a loan secured by a mortgage." Sa Dala v. Auticio (2022), giingon niini nga ang polisiya sa balaod mao ang pagpugong sa pacto de retro nga baligya ug pagpugong nga malusutan ang mga balaod batok sa usury ug pactum commissorium.

Ang pactum commissorium usa ka kasabotan nga motugot sa nagpahulam nga awtomatik nga mahimong tag-iya sa property kung dili mabayran ang utang, nga walay foreclosure. Sa Dala, ang deed nag-ingon nga ang baligya mahimong "absolute and irrevocable" kung dili makapalit balik ang nagbaligya. Giingon sa Korte nga pactum commissorium kini, busa void ang pagbalhin sa yuta ngadto sa nagpahulam. Ma-redeem sa nangutang ang yuta pinaagi sa pagbayad sa utang uban ang interest.

• Kinahanglan mokolekta o mo-foreclose ang nagpahulam. Sa Saclolo, giingon sa Korte nga makolekta sa mga nagpahulam ang utang uban ang interest ug mo-foreclose kung dili kini mabayran, ug nga ang pagtugot kanila nga kuhaon ang yuta nga walay foreclosure parehas ra og epekto sa pactum commissorium.
• Dili molihok ang mga panahon sa pagpalit balik. Tungod kay walay tinuod nga baligya, giingon sa Saclolo nga dili molihok ang mga panahon sa Article 1606. Gigamit hinuon sa Korte ang ten-year nga panahon sa Article 1144, ihap gikan sa higayon nga mitungha ang cause of action.
• Ang abang isipon nga interest. Ubos sa kataposang paragraph sa Article 1602, ang kwarta, abot o ubang benepisyo nga madawat sa nagpalit "as rent or otherwise" isipon nga interest, sakop sa mga balaod batok sa usury.
• Matul-id ang deed. Mahimong mangayo ang nagbaligya kuno sa korte nga i-reform ang dokumento (Article 1605).

Sa Dala ug Repuela, gigamit sa Korte ang 12% interest matag tuig hangtod June 30, 2013 ug 6% human niana, sumala sa mga lagda sa legal interest. Tan-awa ang Pila ang legal interest rate sa Pilipinas?

Gipasabot usab ang termino sa equitable mortgage.

Dili sa iyang kaugalingon ra. Para sa real property, ang Article 1607 nag-ingon nga ang consolidation of ownership sa nagpalit, kung mapakyas ang nagbaligya sa pagpalit balik, dili ma-record sa Registry of Property "without a judicial order, after the vendor has been duly heard."

Mga hinimo-himo ra kini nga pananglitan aron ipakita kung unsaon paglihok sa mga lagda. Dili kini tambag para sa bisan unsang tinuod nga kaso.

Nanginahanglan og kwarta si Tonya. Mipirma siya og deed nga "nagbaligya" sa iyang lote kang Cesar sa ₱100,000, uban ang katungod nga palitan kini balik sulod sa duha ka tuig. Nagpabilin siya sa iyang balay sa lote ug padayon nga nagbayad sa real property tax. Ubos sa Article 1602(2) ug (5), giisip sa balaod nga utang ang deal nga gigarantiyahan sa lote.

Ang deed nag-ingon usab nga mahimong absolute ang baligya kung dili makapalit balik si Tonya sa oras. Kung makakita ang korte og equitable mortgage, dili lang basta mahuptan ni Cesar ang lote, sama sa Dala. Kinahanglan niyang kolektahon ang utang o mo-foreclose.

Kung makit-an hinuon sa korte nga tinuod kini nga sale with right to repurchase, aduna pa gihapon si Tonya og thirty days gikan sa final judgment aron mapalit kini balik (Article 1606).

Pakigsulti sa abogado sa dili pa ka mopirma og deed of sale with right to repurchase, kung ang nagpahulam moingon nga iya na ang property tungod kay wala ka makabayad sa oras, o kung gusto nimong ideklarar sa korte nga equitable mortgage ang usa ka deed. Kung tinuod ba nga baligya o utang ang deal, nagdepende sa mga dokumento ug sa ebidensya.

Kung dili nimo maabot ang bayad sa abogado, tan-awa ang Libreng tabang legal sa Pilipinas. Para sa dugang bahin sa utang ug pagkolekta, tan-awa ang Utang ug pagkolekta ug ang panid sa Article 1602.