Kailangan Bang Notarized ang Deed of Sale ng Lupa?

Nasa Article 1356 ang pangkalahatang patakaran:

Ibig sabihin, may bisa ang kontrata anuman ang anyo nito, basta kumpleto ang mga essential requisite. Inililista naman ng Article 1358 ang mga gawaing "must appear in a public document" (dapat nakalagay sa public document). Ang unang item ay tungkol sa lupa:

Ang notarized na deed ang karaniwang public document para sa bentahan ng lupa. Idinagdag ng Article 1357 na kapag perfected na ang kontrata, ang mga panig ay "may compel each other to observe that form" (puwedeng pilitin ang isa't isa na sundin ang anyong iyon), at puwede itong gawin kasabay ng kaso tungkol sa kontrata.

Puwede, sa pagitan ng mga panig. Sa Tigno v. Spouses Aquino (2004), sinabi ng Supreme Court na "the absence of notarization of the Deed of Sale would not necessarily invalidate the transaction evidenced therein." Ipinaliwanag ng Court na "the form required in Article 1358 is not essential to the validity or enforceability of the transaction, but required merely for convenience." Ibig sabihin, hindi kailangan ang anyong iyon para maging valid o maipatupad ang transaksyon; para lang ito sa kaginhawaan.

Kaya kung kumpleto ang mga essential requisite (consent, object at cause, na nakalista sa Article 1318), may bisa sa seller at buyer ang pinirmahang private deed, at puwedeng pilitin ng bawat isa ang kabila na pumirma sa notarized na deed (Article 1357).

Ang patunay. Sa Tigno, sinabi ng Court: "Notarization of a private document converts such document into a public one, and renders it admissible in court without further proof of its authenticity." Ibig sabihin, nagiging public document ito at magagamit sa korte nang hindi na kailangang patunayang tunay. Ang buyer na private deed lang ang hawak ay baka kailangang patunayan sa korte na tunay ang mga pirma at ang dokumento.

Dapat gawin ang notarization ng taong may kapangyarihang gumawa nito. Sa Tigno, na-notarize ang deed ng isang judge na kumilos sa labas ng tungkulin niya. Sinabi ng Court na kung ang notary ay "does not have the capacity to notarize a document, but does so anyway, then the document should be treated as unnotarized" (walang kakayahang mag-notarize pero ginawa pa rin, dapat ituring na hindi notarized ang dokumento). Kinailangang patunayan ito ng panig na umaasa sa deed gaya ng anumang private document, at hindi niya ito napatunayan.

Hindi saklaw ng page na ito ang pag-register sa Registry of Deeds, ang mga buwis sa bentahan, o ang notarial fees.

Saklaw ng Statute of Frauds sa Article 1403(2)(e) ang "the sale of real property or of an interest therein" (bentahan ng real property o ng interes dito). Hindi maipapatupad sa kaso ang ganitong kasunduan maliban kung nakasulat ito, o ang isang note o memorandum nito, at pinirmahan ng sinisingil o ng agent niya. Puwede itong i-ratify ayon sa Article 1405, kapag hindi tumutol sa oral evidence nito sa korte, o kapag tumanggap ng benepisyo mula rito. Tingnan ang Binding ba ang verbal agreement?

Kaya kahit sinabi sa Tigno na may legal na epekto sa pagitan ng mga panig ang bentahan ng real estate kahit pasalita, hindi maipapatupad sa kaso sa korte ang pasalitang bentahan ng lupa maliban kung na-ratify ito sa isa sa mga paraang ito.

Kailangan ng agent ng nakasulat na awtoridad. Sinasabi ng Article 1874 na kapag ang bentahan ng lupa ay "is through an agent, the authority of the latter shall be in writing; otherwise, the sale shall be void" (kapag sa pamamagitan ng agent, dapat nakasulat ang awtoridad niya; kung hindi, void ang bentahan). Kailangan din ng special power of attorney para sa anumang kontratang naglilipat ng pagmamay-ari ng lupa (Article 1878). Tingnan ang Kailan kailangan ng special power of attorney?

Mga gawa-gawang halimbawa lang ito para ipakita kung paano gumagana ang mga patakaran. Hindi ito payo para sa anumang totoong kaso.

Ibinenta ni Lorna ang lote niya kay Ben. Pareho silang pumirma sa deed of sale, pero hindi ito kailanman na-notarize. Ayon sa Tigno, pareho silang nakatali sa bentahan. Ayon sa Article 1357, puwedeng hilingin ni Ben kay Lorna na pumirma sa notarized na deed, at puwede siyang magsampa ng kaso para pilitin ito kung tumanggi si Lorna.

Kung umabot sa korte ang bentahan, kailangan munang patunayan ni Ben na tunay ang private deed at ang pirma ni Lorna, dahil wala sa deed ang bentahe ng notarized na dokumento.

Sinabi ni Rene na pumayag ang tito niya habang nagkakape na ibenta sa kanya ang isang lote. Walang nakasulat. Ayon sa Article 1403(2)(e), hindi maipapatupad sa korte ang kasunduan maliban kung na-ratify ito ayon sa Article 1405.

Kumonsulta sa abogado bago magbayad para sa lupa batay sa private deed, bago pumirma sa deed na ibang tao ang gumawa, kung ayaw pumirma ng seller sa notarized na deed, o kung may ibang nag-claim sa parehong lupa. Maipapaliwanag din ng abogado ang pag-register at ang mga buwis sa bentahan.

Kung wala kang pambayad sa abogado, tingnan ang Libreng legal na tulong sa Pilipinas. Para sa utang at promissory note, tingnan ang Valid ba ang promissory note kahit walang notary? Nasa page ng Article 1403 ang buong patakaran sa unenforceable na kontrata.