Expired Na ang Lease Mo: Puwede Ka Bang Manatili?

Puwedeng pumunta sa korte ang lessor (may-ari) para paalisin ang lessee (umuupa) kapag "the period agreed upon... has expired" (tapos na ang napagkasunduang panahon) (Article 1673(1)). Ang ibang dahilan sa parehong article ay hindi pagbabayad ng upa, paglabag sa mga kondisyon ng kontrata, at paggamit sa lugar sa layuning hindi napagkasunduan na nakakasira dito. "Judicial" ang ejectment, ibig sabihin sa pamamagitan ng kaso sa korte.

Itinatakda ng Article 1670 ang patakaran:

Tinatawag din itong tacita reconduccion. Sa Samelo v. Manotok Services, Inc. (2012), inilista ng Supreme Court ang tatlong requisite:

1. expired na ang term ng orihinal na lease;
2. hindi pa binibigyan ng lessor ang lessee ng notice to vacate; at
3. patuloy na ginamit ng lessee ang lugar nang labinlimang araw nang may pagpayag ng lessor.

Nakadepende ito sa paraan ng pagbabayad ng upa. Sinasabi ng Article 1687 na kapag walang itinakdang panahon, ang lease ay "from year to year, if the rent agreed upon is annual; from month to month, if it is monthly; from week to week, if the rent is weekly; and from day to day, if the rent is to be paid daily." Ibig sabihin, taon-taon kung taunan ang upa, buwan-buwan kung buwanan, linggo-linggo kung lingguhan, at araw-araw kung araw-araw ang bayad. Pinapayagan din ng parehong article ang korte na magtakda ng mas mahabang term sa ilang kaso, halimbawa kapag higit sa isang taon nang nakatira ang tenant na buwanan ang bayad.

Kaya hindi makakakuha ng isa pang taon ang tenant na buwanan ang bayad sa ilalim ng one-year na kontrata. Sa Samelo, sinabi ng Court na ang lease na buwan-buwan ay "one with a definite period which expires at the end of each month upon a demand to vacate by the lessor" (may tiyak na panahon na nag-e-expire sa katapusan ng bawat buwan kapag may demand to vacate ang lessor).

Gamit ang notice to vacate. Sa Samelo, sinabi ng Court na ang notice to vacate ay "constitutes an express act on the part of the lessor that it no longer consents to the continued occupation by the lessee of its property." Ibig sabihin, malinaw na hakbang ito ng lessor na hindi na siya pumapayag na manatili ang lessee. Pagkatapos ng notice na iyon, ang possession ng tenant ay "becomes one of detainer" (nagiging detainer, o ilegal na pananatili).

Ang notice na ibinigay bago matapos ang lease ay puwedeng pumigil na mabuo ang implied new lease. Sa Buce v. Spouses Galeon (2020), nagpadala ang mga lessor ng abiso na hindi na nila ire-renew ang kontrata. Itinuring ito ng Court na notice to vacate, kaya wala ang mga requisite ng implied new lease. Pinagbayad ang tenant ng makatwirang kabayaran sa paggamit ng property mula sa pagtatapos ng kontrata hanggang umalis siya.

Pumunta sa korte. Ang kaso ay unlawful detainer ayon sa Rule 70 ng Rules of Court. Sinasabi ng Section 2 na, maliban kung iba ang napagkasunduan, isasampa lang ito ng lessor matapos ang demand na magbayad o sumunod sa lease at umalis, at hindi sumunod ang tenant sa loob ng labinlimang araw para sa lupa o limang araw para sa building. Dapat isampa ang kaso sa loob ng isang taon (Section 1). Sa maraming kaso, dapat munang dumaan sa barangay ang away. Tingnan ang Paano magpaalis ng tenant, Forcible entry vs unlawful detainer at Kailangan bang dumaan muna sa barangay?

Para sa residential units na sakop ng Rent Control Act of 2009 (Republic Act No. 9653), oo, bahagya. Sinususpinde ng Section 12 ang Article 1673(1), ang dahilang expired na ang panahon, para sa mga sakop na unit, "Except when the lease is for a definite period" (maliban kung may tiyak na panahon ang lease). Inililista ng Section 9 ang mga dahilan para paalisin ang sakop na tenant, kasama ang "Expiration of the period of the lease contract." Sinasabi ng Section 10 na walang ejectment "upon the ground that the leased premises have been sold or mortgaged to a third person" (dahil lang naibenta o na-mortgage ang inuupahang lugar sa third person).

Kung sakop ang isang unit ay nakadepende sa lokasyon at buwanang upa nito (Section 5). Hindi ibinibigay ng page na ito ang kasalukuyang limitasyon ng coverage: pinahaba ng mga sumunod na resolution ang rent ceilings at ang panahon ng batas, at hindi namin ito nabasa sa opisyal na page.

Ayon sa Article 1403(2)(e), ang "An agreement for the leasing for a longer period than one year" (kasunduan sa pag-upa nang higit sa isang taon) ay hindi maipapatupad sa korte maliban kung may nakasulat na note o memorandum na pinirmahan ng sinisingil, o na-ratify ang kontrata. Tingnan ang Binding ba ang verbal agreement?

Mga gawa-gawang halimbawa lang ito para ipakita kung paano gumagana ang mga patakaran. Hindi ito payo para sa anumang totoong kaso.

Matatapos sa Marso 31 ang one-year lease ni Dina sa isang apartment. Nanatili siya at patuloy na nagbayad ng buwanang upa, at tinanggap ito ng may-ari nang walang pagtutol nang higit sa labinlimang araw. Ayon sa Article 1670 at sa Samelo, may implied new lease, buwan-buwan, sa lumang terms.

Pagdating ng Hunyo, nagpadala ang may-ari kay Dina ng nakasulat na notice to vacate. Matatapos ang buwanang lease niya sa katapusan ng buwang iyon. Kung mananatili siya, magiging unlawful detainer ang possession niya, at puwedeng magsampa ng kaso ang may-ari matapos ang demand period sa Rule 70.

Sumulat ang lessor ni Paolo sa kanya isang buwan bago matapos ang lease na hindi na ito ire-renew. Gaya sa Buce, walang implied new lease na mabubuo kahit manatili pa si Paolo nang ilang linggo.

Kumonsulta sa abogado kung nakatanggap ka ng notice to vacate, kung tenant ka at baka sakop ng rent control ang unit mo, o kung may-ari ka at ayaw umalis ng tenant mo. Kung may implied new lease, at kung sakop ng rent control, ay nakadepende sa facts at sa mga dokumento.

Kung wala kang pambayad sa abogado, tingnan ang Libreng legal na tulong sa Pilipinas. Nasa page ng Article 1670 ang buong patakaran.