Sale With Right to Repurchase (Pacto de Retro): Loan Kadi Daytoy?
Napardas a sungbat
Masansan, wen. Ti sale with right to repurchase (pacto de retro) ket panaglako a mabalin a gatangen manen ti nangilako ti property. Ngem ipagarup ti Civil Code a pudno a loan dayta a natalgedan babaen ti property, a maawagan iti equitable mortgage, no adda dagiti naituding a pagilasinan: kas pagarigan, nababa unay ti presio, agtalinaed ti nangilako iti property, wenno itultuloy ti nangilako ti panagbayad kadagiti buis. No equitable mortgage dayta, ti "gimmatang" ket nangipabulod: saanna a mabalin nga alaen laeng ti daga no saan a makabayad ti nangilako, ken masapul a singirenna wenno agforeclose.
Ania ti sale with right to repurchase?
Awagan ti Article 1601 daytoy iti conventional redemption: ti nangilako ket "reserves the right to repurchase the thing sold", kayatna a sawen, italinaedna ti kalintegan a gatangen manen ti banag a nailako. Tapno gatangen manen, masapul nga isubli ti nangilako ti presio ken, iti sidong ti Article 1616, dagiti met gastos ti kontrata ken dadduma pay a nainkalintegan a bayad a naaramid gapu iti panaglako, ken dagiti nasken ken makatulong a gastos a naaramid iti property.
Ikeddeng ti Article 1606 ti panawen. No awan ti kuna ti kontrata, agbiag ti kalintegan iti uppat a tawen manipud iti petsa ti kontrata. No agtutunos dagiti partido iti panawen, dayta ket "cannot exceed ten years", kayatna a sawen, saan a mabalin a lumabes iti sangapulo a tawen. Uray kalpasan nga ikeddeng ti korte a pudno a sale with right to repurchase ti kontrata, mabalin pay laeng a gatangen manen ti nangilako iti uneg ti tallopulo nga aldaw manipud iti final judgment.
Kaano a maipagarup a loan dayta?
Ilista ti Article 1602 dagiti kaso:
The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases: (1) When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate; (2) When the vendor remains in possession as lessee or otherwise; (3) When upon or after the expiration of the right to repurchase another instrument extending the period of redemption or granting a new period is executed; (4) When the purchaser retains for himself a part of the purchase price; (5) When the vendor binds himself to pay the taxes on the thing sold; (6) In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.
Iti nalaka a pannao: maipagarup nga equitable mortgage no nababa unay ti presio; no agtalinaed ti nangilako kas lessee wenno iti sabali a wagas; no iti wenno kalpasan ti panagpatingga ti kalintegan a gatangen manen, adda baro a dokumento a mangpaatiddog wenno mangted iti baro a panawen ti redemption; no iggaman ti gumatang ti paset ti presio; no ti nangilako ti agbayad kadagiti buis; wenno iti aniaman a kaso a nalawag a ti pudno a panggep ket talgedan ti panagbayad ti utang.
Maiyaplikar met ti isu met laeng a panangipagarup iti kontrata a naisurat kas absolute sale (Article 1604). Ken "In case of doubt", kayatna a sawen, no adda panagduadua, ti kontrata nga agparang a sale with right to repurchase ket maawatan kas equitable mortgage (Article 1603).
Umanayen ti maysa a pagilasinan. Iti Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), kinuna ti Supreme Court a "the presence of any of the circumstances set forth therein suffices for a contract to be deemed an equitable mortgage. No concurrence or an overwhelming number is needed." Kayatna a sawen, umanayen ti maysa kadagiti kasasaad, ken saan a kasapulan nga adda amin wenno adu kadakuada.
Ngem adda limitasion ti panangipagarup. Iti Heirs of Soliva v. Soliva (2015), kinuna ti Korte a masapul nga agpada nga adda ti dua a banag: nangaramid dagiti partido iti kontrata a naawagan iti panaglako, ken ti panggepda ket talgedan ti agdama nga utang. Maiyaplikar ti panangipagarup "only when doubt, in fact, exists", kayatna a sawen, no laeng adda pudno a panagduadua maipapan iti kita ti katulagan. Iti dayta a kaso, nakita ti Korte a saan nga equitable mortgage ti deed ken valid a panaglako dayta, ngem ti laeng paset a kukua ti nangilako.
Apay nga ipagarup ti linteg a loan?
Nakita dagiti korte a mausar dagitoy a katulagan tapno mailemmeng dagiti loan. Iti Saclolo v. Marquito (2019), kinuna ti Korte a dagiti sale with right to repurchase ket "have been frequently resorted to in order to conceal the true nature of a contract, that is, a loan secured by a mortgage." Kayatna a sawen, masansan a mausar tapno mailemmeng ti pudno a kita ti kontrata, a loan a natalgedan babaen ti mortgage. Iti Dala v. Auticio (2022), kinunana a ti panggep ti linteg ket lapdan dagiti pacto de retro a panaglako ken lapdan ti panangliklik kadagiti linteg maibusor iti usury ken pactum commissorium.
Ti pactum commissorium ket katulagan a mangipalubos iti nangipabulod nga automatiko nga agbalin a makinkukua iti property no saan a mabayadan ti utang, nga awan ti foreclosure. Iti Dala, kinuna ti deed nga agbalin nga "absolute and irrevocable" ti panaglako no saan a gatangen manen ti nangilako. Inkeddeng ti Korte a pactum commissorium daytoy, isu a void ti panangiyallatiw ti daga iti nangipabulod. Mabalin nga i-redeem ti nangutang ti daga babaen ti panangbayad iti loan agraman ti interest.
Ania ti agbaliw no equitable mortgage dayta?
- Masapul a singiren ti nangipabulod wenno agforeclose. Iti Saclolo, kinuna ti Korte a mabalin a singiren dagiti nangipabulod ti loan agraman ti interest ken agforeclose no saan a mabayadan, ken ti panangipalubos kadakuada a mangala iti daga nga awan ti foreclosure ket addaan iti isu met laeng nga epekto ti pactum commissorium.
- Saan a maiyaplikar dagiti panawen ti repurchase. Gapu ta awan ti pudno a panaglako, inkeddeng ti Saclolo a saan a maiyaplikar dagiti panawen ti Article 1606. Inyaplikar ketdi ti Korte ti sangapulo a tawen a panawen ti Article 1144, a mabilang manipud iti panagrusing ti cause of action.
- Maibilang nga interest ti renta. Iti sidong ti maudi a parapo ti Article 1602, ti kuarta, bunga wenno sabali pay a gunggona nga awaten ti gumatang "as rent or otherwise" (kas renta wenno iti sabali a wagas) ket maibilang nga interest, a sakupen dagiti linteg maibusor iti usury.
- Mabalin a makorehir ti deed. Mabalin nga agkiddaw ti agparparang a nangilako iti korte a mangreporma iti dokumento (Article 1605).
Iti Dala ken Repuela, inyaplikar ti Korte ti 12% nga interest iti tinawen agingga iti June 30, 2013 ken 6% kalpasanna, maitunos kadagiti alagaden ti legal interest. Kitaem ti Mano ti legal interest rate iti Pilipinas?
Mailawlawag met ti termino iti equitable mortgage.
Mabalin kadi nga irehistro ti gumatang ti daga iti naganna?
Saan a mabalin nga isu laeng ti mangaramid. Para iti real property, kuna ti Article 1607 a ti consolidation of ownership ti gumatang, no saan a gatangen manen ti nangilako, ket saan a mairehistro iti Registry of Property "without a judicial order, after the vendor has been duly heard", kayatna a sawen, no awan ti bilin ti korte kalpasan a nangngeg ti nangilako.
Kasano daytoy iti pudno a biag?
Dagitoy ket inaramid laeng a pagarigan tapno maipakita no kasano nga agandar dagiti alagaden. Saanda a balakad para iti aniaman a pudno a kaso.
Ni Tonya ket kasapulanna ti kuarta. Nagpirma isuna iti deed a "mangilako" iti lotena ken ni Cesar iti ₱100,000, buyogen ti kalintegan a gatangenna manen iti uneg ti dua a tawen. Agtalinaed isuna iti balayna iti lote ken itultuloyna ti panagbayad iti real property tax. Iti sidong ti Article 1602(2) ken (5), ipagarup ti linteg a ti katulagan ket loan a natalgedan babaen ti lote.
Kuna met ti deed nga agbalin nga absolute ti panaglako no saan a gatangen manen ni Tonya iti umno a panawen. No makita ti korte nga equitable mortgage dayta, saan a mabalin nga alaen laeng ni Cesar ti lote, kas iti Dala. Masapul a singirenna ti loan wenno agforeclose.
No makita ketdi ti korte a pudno a sale with right to repurchase dayta, adda pay laeng tallopulo nga aldaw ni Tonya manipud iti final judgment tapno gatangenna manen (Article 1606).
Kaano a kasapulam ti abogado?
Makisaritaka iti abogado sakbay nga agpirmaka iti deed of sale with right to repurchase, no ibaga ti nangipabulod a kukuanan ti property gapu ta saanka a nakabayad iti umno a panawen, wenno no kayatmo nga ideklara ti korte nga equitable mortgage ti maysa a deed. No pudno a panaglako wenno loan ti katulagan, agpannuray kadagiti dokumento ken iti ebidensia.
No saanmo a kabaelan ti agbayad iti abogado, kitaem ti Libre a legal a tulong iti Pilipinas. Para iti ad-adu pay maipapan kadagiti loan ken panagsingir, kitaem ti Utang ken panagsingir ken ti panid ti Article 1602.
Ania a probision ti pagbasaran daytoy a sungbat?
Kadawyan a saludsod
Ania ti pacto de retro a panaglako?
Dayta ti panaglako a ti nangilako ket mangtalinaed iti kalintegan a gatangen manen ti property. Awagan ti Civil Code daytoy iti conventional redemption (Article 1601).
Kaano a trataen a loan ti pacto de retro a panaglako?
Ipagarup ti Article 1602 ti equitable mortgage, kayatna a sawen, loan a natalgedan babaen ti property, kadagiti kaso kas iti nababa unay a presio, panagtalinaed ti nangilako iti property, panangiggem ti gumatang iti paset ti presio, wenno panagbayad ti nangilako kadagiti buis. Iti Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), kinuna ti Supreme Court nga umanayen ti maysa kadagitoy a kasasaad.
Mabalin kadi nga alaen ti gumatang ti daga no saan a gatangen manen ti nangilako iti umno a panawen?
Saan, no ti pudno a katulagan ket equitable mortgage. Iti Dala v. Auticio (2022), inkeddeng ti Supreme Court a ti clause a mangaramid nga absolute ti panaglako no saan a magatang manen ket pactum commissorium, ken void ti panangiyallatiw ti daga. Masapul a singiren ti nangipabulod ti loan wenno agforeclose.
Kasano kabayag ti panawen tapno gatangen manen?
No awan ti kuna ti kontrata, uppat a tawen manipud iti petsa ti kontrata. No agtutunos dagiti partido iti panawen, saan a mabalin a lumabes iti sangapulo a tawen (Article 1606).
Ania ti mapasamak iti renta a sinigir ti gumatang?
No ti kontrata ket maipagarup nga equitable mortgage, kuna ti Article 1602 a ti kuarta, bunga wenno sabali pay a gunggona nga awaten ti gumatang kas renta wenno iti sabali a wagas ket trataen kas interest, a sakupen dagiti linteg maibusor iti usury.
Mabalin kadi nga agkiddaw ti nangilako iti korte a mangkorehir iti deed?
Wen. Ipalubos ti Article 1605 iti agparparang a nangilako nga agkiddaw iti reformation ti instrumento tapno maipakitana ti pudno a katulagan.
Pangkabaruan laeng nga impormasion daytoy, saan a legal a pammagbaga. Para iti kasoyo, agsaludsod iti abogado, iti Public Attorney's Office (PAO) wenno iti ahensia.
Nakatulong kadi daytoy a page?