Article 1544 ng Civil Code: Double sale
Status: May bisa
Ano ang sinasabi ng Article 1544?
Nasa English ang opisyal na teksto ng batas.
If the same thing should have been sold to different vendees, the ownership shall be transferred to the person who may have first taken possession thereof in good faith, if it should be movable property.
Should it be immovable property, the ownership shall belong to the person acquiring it who in good faith first recorded it in the Registry of Property.
Should there be no inscription, the ownership shall pertain to the person who in good faith was first in the possession; and, in the absence thereof, to the person who presents the oldest title, provided there is good faith.
Ano ang ibig sabihin nito sa simpleng salita?
Ang Article 1544 ng Civil Code ang nagpapasya kung sino ang may-ari ng isang bagay kapag ibinenta ito ng iisang seller sa dalawa o higit pang buyer. Sa lupa at iba pang immovable, panalo ang buyer na unang nag-record ng bentahan sa Registry of Property nang may good faith. Kung walang nag-register, panalo ang buyer na unang nagkaroon ng possession nang may good faith; kung wala rin, ang may pinakamatandang title, basta may good faith pa rin. Idinidiin ng Supreme Court na walang bisa ang registration kung alam na ng buyer ang naunang bentahan.
Paano ito gumagana sa totoong buhay?
Ibinenta ni Lito kay Mara, tapos kay Ben
Ibinenta ni Lito ang isang lote kay Mara, na hindi nag-register ng bentahan. Kalaunan, ibinenta ni Lito ang parehong lote kay Ben, na alam ang bentahan kay Mara pero naunang nag-register ng deed niya. Batay sa Rosaroso at Gonzales, dahil bad faith ang registration ni Ben, para na rin siyang hindi nag-register, at mas malakas ang karapatan ni Mara, na bumili nang may good faith.
Hindi alam ni Ben
Parehong facts, pero hindi alam ni Ben ang unang bentahan, at walang nakatira sa lote na makapagbababala sa kanya. Kung bumili at nag-register siya nang may good faith, siya ang pinapaboran ng ikalawang talata ng Article 1544.
Ang kalabaw
Ibinenta ni Nilo ang kalabaw niya kay Pedro, tapos ibinenta ulit kay Oscar, na unang nag-uwi nito, nang hindi alam ang bentahan kay Pedro. Sa ilalim ng unang talata, si Oscar, ang unang nagkaroon ng possession nang may good faith, ang may-ari.
Ano ang ibig sabihin nito sa praktika?
- Paano ginagawa ang deed of sale at bakit mahalaga ang notarization para sa registration: basahin ang kailangan bang i-notarize ang deed of sale?
- Puwedeng alisin ang maling claim laban sa title sa pamamagitan ng action to quiet title: tingnan ang Article 476.
- Kung dapat nakasulat ang bentahan ng lupa, tinatalakay sa Article 1403 at sa may bisa ba ang verbal na kasunduan?
- Basahin din ang tanong tungkol sa lupang naibenta sa dalawang buyer at ang topic page tungkol sa mga away sa lupa at property.
- Para sa libre o murang legal na tulong, tingnan ang saan hihingi ng legal na tulong.
Ano ang sinasabi ng Article 1544?
If the same thing should have been sold to different vendees, the ownership shall be transferred to the person who may have first taken possession thereof in good faith, if it should be movable property.
Should it be immovable property, the ownership shall belong to the person acquiring it who in good faith first recorded it in the Registry of Property.
Should there be no inscription, the ownership shall pertain to the person who in good faith was first in the possession; and, in the absence thereof, to the person who presents the oldest title, provided there is good faith.
May itinatakdang pagkakasunod-sunod ng prayoridad ang article:
| Uri ng property | Sino ang may-ari |
|---|---|
| Movable (kotse, appliance, hayop) | ang buyer na unang nagkaroon ng possession nang may good faith |
| Immovable (lupa, bahay) | 1. ang buyer na unang nag-register nang may good faith; 2. kung walang registration, ang buyer na unang nagkaroon ng possession nang may good faith; 3. kung wala pareho, ang buyer na may pinakamatandang title, nang may good faith |
Ano ang ibig sabihin ng "good faith" dito?
Sa Rosaroso v. Soria (2013), sinabi ng Court na dalawa ang kailangan: pagbili nang may good faith at pag-register nang may good faith. Dapat kasama ng registration ang good faith. Kung bad faith ang buyer, para na rin siyang hindi nag-register. Ang buyer na nag-register matapos malaman ang naunang bentahan ay nag-register nang may bad faith at walang nakukuhang karapatan dito.
Sa kasong iyon, bumili ang isang realty company ng mga lote na may mga bahay, pero hindi nito tinanong ang mga nakatira doon tungkol sa karapatan nila. Sinabi ng Court na nagkulang ito sa ingat (diligence) na hinihingi ng batas sa mga bumibili ng lupang hawak ng ibang tao maliban sa seller. Binaliktad ng Court ang Court of Appeals at ibinalik ang desisyon ng trial court.
Kailan ba talaga ginagamit ang Article 1544?
Sa Heirs of Gonzales v. Spouses Basas (2022), sinabi ng Court na ginagamit lang ang double sale rule kapag:
- eksaktong parehong bagay ang dalawa o higit pang bentahan at valid ang mga ito;
- magkasalungat ang interes ng mga buyer; at
- sa iisang seller bumili ang mga buyer.
Hindi ginagamit ang patakaran sa bentahan ng parehong bagay ng magkaibang seller. Sa Gonzales mismo, naibenta na ng mga seller ang property, kaya nang ibenta nila ulit ito, hindi na sila ang may-ari at hindi valid ang ikalawang bentahan. Dagdag ng Court, kahit sa ilalim ng Article 1544 ay panalo pa rin ang unang buyer, dahil hindi bumili at nag-register nang may good faith ang ikalawang buyer.
Sa Requina v. Erasmo (2022), kung ipagpapalagay na valid ang dalawang bentahan, nakita ng Court na ang ikalawang mga buyer ang unang nag-register at nang may good faith, samantalang hindi kailanman nagkaroon ng possession ng property ang unang buyer.
Krimen din ba ang pagbebenta ng parehong property nang dalawang beses?
Puwede. Pinaparusahan ng Article 316 ng Revised Penal Code, bukod sa iba, ang sinumang nagkukunwaring may-ari ng real property at ibinebenta ito, at ang sinumang nagbebenta ng real property kahit alam niyang may encumbrance ito. Depende sa facts kung krimen ang isang partikular na double sale, at sa isang criminal case ito pinagpapasyahan.
Mga madalas itanong
Sino ang may-ari ng lupang naibenta sa dalawang magkaibang buyer?
Sa ilalim ng Article 1544, ang buyer na unang nag-record ng bentahan sa Registry of Property nang may good faith. Kung walang nag-register, ang unang nagkaroon ng possession nang may good faith; kung wala rin, ang may pinakamatandang title, basta may good faith.
Laging panalo ba ang unang buyer na nag-register?
Hindi. Sa Rosaroso v. Soria (2013), sinabi ng Supreme Court na kailangan ng batas ang pagbili nang may good faith at pag-register nang may good faith. Ang buyer na nag-register matapos malaman ang naunang bentahan ay nag-register nang may bad faith, at wala itong ibinibigay na karapatan.
Ano ang good faith para sa buyer ng lupa?
Sa Rosaroso (2013), ang buyer na nakakitang may ibang taong nakatira sa lupa pero hindi nagtanong sa kanila tungkol sa karapatan nila ay nagkulang sa ingat (diligence) na hinihingi sa mga bumibili ng lupang hawak ng ibang tao maliban sa seller.
Ginagamit ba ang Article 1544 kung dalawang magkaibang seller ang nagbenta ng parehong lupa?
Hindi. Sa Heirs of Gonzales v. Spouses Basas (2022), sinabi ng Court na ginagamit ang patakaran kapag iisang seller ang nagbenta ng parehong bagay sa ilang buyer, hindi sa bentahan ng parehong bagay ng magkaibang seller.
Sino ang may-ari ng movable na bagay na dalawang beses naibenta?
Sinasabi ng unang talata ng Article 1544 na mapupunta ang pagmamay-ari sa taong unang nagkaroon ng possession nito nang may good faith.
Krimen ba ang pagbebenta ng parehong lupa nang dalawang beses?
Puwede. Pinaparusahan ng Article 316 ng Revised Penal Code, bukod sa iba, ang taong nagkukunwaring may-ari ng real property at ibinebenta ito, at ang taong nagbebenta ng real property kahit alam niyang may encumbrance ito. Depende sa facts kung may krimen.
Pangkalahatang impormasyon lang ito, hindi legal na payo. Para sa kaso mo, magtanong sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) o sa ahensya.
Nakatulong ba ang page na ito?