Article 1602 sang Civil Code: Equitable mortgage
Status: May bisa pa
Ano ang ginasiling sang Article 1602?
Ang opisyal nga teksto sang kasuguan yara sa English.
The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases:
(1) When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate;
(2) When the vendor remains in possession as lessee or otherwise;
(3) When upon or after the expiration of the right to repurchase another instrument extending the period of redemption or granting a new period is executed;
(4) When the purchaser retains for himself a part of the purchase price;
(5) When the vendor binds himself to pay the taxes on the thing sold;
(6) In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.
In any of the foregoing cases, any money, fruits, or other benefit to be received by the vendee as rent or otherwise shall be considered as interest which shall be subject to the usury laws.
Ano ang buot silingon sini sa simple nga tinaga?
Ginaprotektahan sang Article 1602 sang Civil Code ang mga tawo nga "nagbaligya" sang ila duta nga may kinamatarong nga bakalon ini liwat, kon ang matuod nga kasugtanan isa ka loan. Kon ara ang bisan isa sa anom ka tanda, pareho sang sobra kanubo nga presyo, ukon ang nagbaligya nagapabilin sa duta kag sia ang nagabayad sang buhis sini, ginapresume sang law nga ang kontrata isa ka equitable mortgage: loan nga ang property ang garantiya. Sa sina, ang nagbaligya amo gihapon ang tag-iya, kag dapat singgilon sang lender ang utang ukon mag-foreclose.
Ang sale with right to repurchase (ginatawag man nga pacto de retro, ukon conventional redemption) isa ka baligya diin ang nagbaligya nagatipig sang kinamatarong nga bakalon liwat ang property (Article 1601). Siling sang Supreme Court nga ini nga mga baligya masunson nga ginagamit para tagoon ang loan nga may mortgage (Saclolo v. Marquito, 2019).
Paano ini nagaobra sa matuod nga kabuhi?
Ang lote ni Tonya
Kinahanglan ni Tonya sang kuwarta. Nagpirma sia sang deed nga "nagabaligya" sang iya lote kay Cesar nga may kinamatarong nga bakalon ini liwat sa sulod sang duha ka tuig. Nagapabilin sia sa balay kag sia gihapon ang nagabayad sang real property tax. Ara ang duha ka tanda sang Article 1602 (items 2 kag 5), gani ginapresume sang law nga loan ini nga ang lote ang garantiya.
"Absolute kon indi mabakal liwat"
Siling sang amo man nga deed nga mangin absolute ang baligya kon indi mabakal liwat ni Tonya sa tion. Suno sa Dala kag Saclolo, indi lang basta matipigan ni Cesar ang lote. Mahimo niya singgilon ang utang ni Tonya, upod ang interest, kag mag-foreclose kon indi sia magbayad.
Matuod nga baligya
Sa iban nga kaso, nakita sang korte nga matuod nga ginbaligya ni Lando ang iya lote nga may right to repurchase, kag wala sang loan. Suno sa Article 1606, mahimo pa makabakal liwat si Lando sa sulod sang trenta ka adlaw halin sa final judgment.
Mga ginhimo-himo lang nga halimbawa ini para ipakita kon paano nagaobra ang rule. Indi ini laygay para sa bisan ano nga matuod nga kaso.
Ano ang buot silingon sini sa praktis?
- Kon baligya ukon equitable mortgage ang kasugtanan, ang korte ang nagadesisyon suno sa mga dokumento kag sa binuhatan sang mga pihak.
- Ang interest nga ginahatag sa sini nga mga kaso nagasunod sa mga desisyon parte sa legal interest. Tan-awa ang legal interest rate kag legal bala ang 5% nga interest kada bulan?
- Sa loan, siling sang Article 1956 nga wala sang interest nga dapat bayaran luwas kon klaro ini nga ginsugtan sa sulat. Sa Dala kag sa Repuela, ginmando sang Court ang interest nga 12% kada tuig kag dayon 6% kada tuig para sa pinasahi nga mga tion; ina nga mga rate gintalana para sa sina nga mga kaso.
- Para sa limit sang tion sa pagsinggil sang utang, tan-awa ang pila ka tuig mahimo singgilon ang utang.
- Para sa libre ukon barato nga bulig legal, tan-awa ang diin makakita sang bulig legal.
- Para sa giya nga pamangkot kag sabat, tan-awa ang sale with right to repurchase: loan bala ini? Ang termino ginapaathag sa equitable mortgage.
Ano ang siling sang Article 1602?
The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases: (1) When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate; (2) When the vendor remains in possession as lessee or otherwise; (3) When upon or after the expiration of the right to repurchase another instrument extending the period of redemption or granting a new period is executed; (4) When the purchaser retains for himself a part of the purchase price; (5) When the vendor binds himself to pay the taxes on the thing sold; (6) In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.
Ginaisip sang ulihi nga paragraph nga interest ang ginakita sang bumalakal:
In any of the foregoing cases, any money, fruits, or other benefit to be received by the vendee as rent or otherwise shall be considered as interest which shall be subject to the usury laws.
Sakop man bala ang "absolute sale"?
Huo. Siling sang Article 1604 nga ang pareho nga presumption ginagamit sa kontrata nga daw absolute sale. Kag kon may duda, siling sang Article 1603 nga ang kontrata nga daw sale with right to repurchase ginabasa nga equitable mortgage. Ang daw nagbaligya mahimo mangayo sa korte nga i-reform ang dokumento agod ipakita sini ang matuod nga kasugtanan (Article 1605).
Paano ginagamit sang korte ang presumption?
- Bastante na ang isa ka tanda. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), siling sang Court nga bastante na ang presensya sang bisan ano sa mga sirkumstansya sa Article 1602; indi kinahanglan nga madamo ukon dungan sila.
- Duha ka requisites. Sa Heirs of Soliva v. Soliva (2015), siling sang Court nga ang presumption nagakinahanglan sang kontrata nga ginatawag nga baligya kag tinutuyo nga garantiyahan ang ara na nga utang. Ginagamit lang ini kon may matuod nga duda parte sa kinaiya sang kasugtanan.
- Wala sang awtomatiko nga pagpanag-iya. Sa Dala v. Auticio (2022), ang clause nga nagahimo sang baligya nga "absolute and irrevocable" kon indi makabakal liwat ang nagbaligya gin-isip nga pactum commissorium, kasugtanan nga nagatugot sa creditor nga kuhaon ang property nga wala sang foreclosure. Ginsiling sang Court nga void ang pagbalhin sang duta paagi sini kag gintugutan ang borrower nga i-redeem ini paagi sa pagbayad sang utang upod ang interest.
- Ano nga deadline ang ginagamit. Sa Saclolo v. Marquito (2019), siling sang Court nga kon makita nga equitable mortgage ang kasugtanan, wala sang "repurchase", gani indi ginagamit ang mga tion sang Article 1606. Ang napulo ka tuig sang Article 1144 ang ginagamit, halin sa tion nga nag-accrue ang cause of action.
Paano kon matuod nga sale with right to repurchase?
Kon makita sang korte nga matuod nga sale with right to repurchase, ginatalana sang Article 1606 ang tion:
The right referred to in article 1601, in the absence of an express agreement, shall last four years from the date of the contract.
Should there be an agreement, the period cannot exceed ten years.
However, the vendor may still exercise the right to repurchase within thirty days from the time final judgment was rendered in a civil action on the basis that the contract was a true sale with right to repurchase.
Para sa duta, dugang sang Article 1607 nga ang consolidation of ownership sang bumalakal indi mahimo irekord sa Registry of Property kon wala sang order sang korte, pagkatapos mapamatian ang nagbaligya.
Masami nga pamangkot
Ano ang equitable mortgage?
Amo ini ang kontrata nga daw baligya, kasagaran sale with right to repurchase, pero ang matuod nga tinutuyo amo ang paggarantiya sang loan ukon iban nga obligasyon. Ginalista sang Article 1602 ang mga kaso diin ginapresume ini sang law.
Ano ang mga tanda sang equitable mortgage?
Anom ang ginalista sang Article 1602: presyo nga sobra kanubo; ang nagbaligya nagapabilin sa property kag sia gihapon ang nagauyat sini; may bag-o nga dokumento nga nagapalawig sang tion sang repurchase; ang bumalakal nagatipig sang bahin sang presyo; ang nagbaligya ang nagabayad sang buhis sang property; ukon iban pa nga kaso diin ang matuod nga tinutuyo amo ang paggarantiya sang utang.
Dapat bala ara ang tanan nga anom ka tanda?
Indi. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), siling sang Supreme Court nga bastante na ang presensya sang bisan isa sang mga sirkumstansya sa Article 1602.
Mahimo bala tipigan sang lender ang duta kon wala nabayaran ang loan?
Indi awtomatiko. Sa Saclolo v. Marquito (2019) kag Dala v. Auticio (2022), siling sang Court nga dapat singgilon sang creditor ang loan ukon mag-foreclose. Ang pagkuha sang duta nga wala sang foreclosure isa ka pactum commissorium, nga gin-isip sang Court nga void.
Ano ang matabo sa abang nga nabaton sang bumalakal?
Siling sang Article 1602 nga ang bisan ano nga kuwarta, fruits ukon iban nga benepisyo nga nabaton sang bumalakal bilang abang ukon iban pa ginaisip nga interest, nga sakop sang usury laws.
Pila ka tuig ang tion sa pag-repurchase sa matuod nga sale with right to repurchase?
Siling sang Article 1606, apat ka tuig halin sa kontrata kon wala sang klaro nga kasugtanan, kag indi magsobra sa napulo ka tuig kon may kasugtanan.
Kinaandan nga kasayuran lang ini, indi legal nga laygay. Para sa imo kaso, pamangkot sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) ukon sa ahensya.
Nakabulig bala ini nga page?