Expired na ang Imong Lease: Makapabilin pa ba Ka?

Ang lessor (tag-iya nga nagpaabang) mahimong moadto sa korte aron i-eject ang lessee (tenant) kung "the period agreed upon... has expired" (Article 1673(1)). Ang ubang rason sa samang artikulo mao ang dili pagbayad sa abang, paglapas sa mga kondisyon sa kontrata, ug paggamit sa lugar sa katuyoan nga wala gikasabotan nga makadaot niini. Ang ejectment "judicial", buot ipasabot pinaagi sa kaso sa korte.

Ang Article 1670 nagtakda sa lagda:

Gitawag usab kini og tacita reconduccion. Sa Samelo v. Manotok Services, Inc. (2012), gilista sa Supreme Court ang tulo ka requisite:

1. na-expire na ang termino sa orihinal nga lease;
2. wala hatagi sa lessor ang lessee og notice to vacate; ug
3. padayon nga gigamit sa lessee ang lugar sulod sa fifteen days uban ang pagtugot sa lessor.

Nagdepende kini kung unsaon pagbayad sa abang. Ang Article 1687 nag-ingon nga kung walay gitakda nga panahon, ang lease "from year to year, if the rent agreed upon is annual; from month to month, if it is monthly; from week to week, if the rent is weekly; and from day to day, if the rent is to be paid daily." Ang samang artikulo motugot sa korte nga motakda og mas taas nga termino sa pipila ka kaso, pananglitan human ang tenant nga nagbayad og binulan nga abang nakapuyo na sa lugar labaw sa usa ka tuig.

Busa ang tenant nga nagbayad og binulan nga abang ubos sa usa ka tuig nga kontrata dili makakuha og laing tuig. Sa Samelo, giingon sa Korte nga ang lease nga month to month "one with a definite period which expires at the end of each month upon a demand to vacate by the lessor."

Pinaagi sa notice to vacate. Sa Samelo, giingon sa Korte nga ang notice to vacate "constitutes an express act on the part of the lessor that it no longer consents to the continued occupation by the lessee of its property." Human sa maong notice, ang pagpuyo sa tenant "becomes one of detainer."

Ang notice nga gihatag sa wala pa matapos ang lease makapugong nga motungha ang implied new lease. Sa Buce v. Spouses Galeon (2020), nagpadala ang mga lessor og notice nga dili na nila i-renew ang kontrata. Giisip kini sa Korte nga notice to vacate, busa wala ang mga requisite sa implied new lease. Gimandoan ang tenant nga mobayad og makatarunganon nga kompensasyon sa paggamit sa property gikan sa pagtapos sa kontrata hangtod sa iyang pagbiya.

Moadto sa korte. Ang kaso mao ang unlawful detainer ubos sa Rule 70 sa Rules of Court. Ang Section 2 nag-ingon nga, gawas kung lahi ang gikasabotan, i-file ra kini sa lessor human sa demand nga mobayad o motuman sa lease ug mobiya, ug ang tenant wala motuman sulod sa fifteen days para sa yuta o five days para sa building. Kinahanglan i-file ang kaso sulod sa usa ka tuig (Section 1). Sa daghang kaso, kinahanglan una nga moagi ang away sa barangay. Tan-awa ang Unsaon pagpagawas sa tenant, Forcible entry vs unlawful detainer ug Kinahanglan ba moadto una sa barangay?

Para sa mga residential unit nga sakop sa Rent Control Act of 2009 (Republic Act No. 9653), oo, sa pipila ka bahin. Ang Section 12 nagsuspenso sa Article 1673(1), ang rason nga expired na ang panahon, para sa mga sakop nga unit, "Except when the lease is for a definite period". Ang Section 9 naglista sa mga rason sa pag-eject sa sakop nga tenant, apil ang "Expiration of the period of the lease contract." Ang Section 10 nag-ingon nga walay ejectment "upon the ground that the leased premises have been sold or mortgaged to a third person".

Kung sakop ba ang usa ka unit nagdepende sa lokasyon niini ug sa binulan nga abang (Section 5). Kining panid wala maghatag sa kasamtangang coverage limits: ang rent ceilings ug ang panahon sa balaod gi-extend sa ulahing mga resolusyon nga wala namo mabasa sa opisyal nga panid.

Ubos sa Article 1403(2)(e), ang "An agreement for the leasing for a longer period than one year" dili mapatuman sa korte gawas kung adunay sinulat nga note o memorandum nga gipirmahan sa partido nga gipatumanan niini (party charged), o na-ratify ang kontrata. Tan-awa ang Balido ba ang verbal agreement?

Mga hinimo-himo ra kini nga pananglitan aron ipakita kung unsaon paglihok sa mga lagda. Dili kini tambag para sa bisan unsang tinuod nga kaso.

Ang usa ka tuig nga lease ni Dina sa usa ka apartment matapos sa 31 March. Mipabilin siya ug padayon nga nagbayad sa binulan nga abang, ug gidawat kini sa tag-iya nga walay pagsupak labaw sa fifteen days. Ubos sa Article 1670 ug Samelo, adunay implied new lease, month to month, sa daang mga kondisyon.

Sa June, gipadalhan sa tag-iya si Dina og sinulat nga notice to vacate. Matapos ang iyang month-to-month nga lease sa kataposan sa maong bulan. Kung mopabilin siya, ang iyang pagpuyo mahimong unlawful detainer, ug mahimong mo-file og kaso ang tag-iya human sa panahon sa demand sa Rule 70.

Gisulatan si Paolo sa iyang lessor usa ka bulan sa wala pa matapos ang iyang lease nga dili na kini i-renew. Sama sa Buce, walay implied new lease nga motungha bisan kung mopabilin pa si Paolo og pipila ka semana.

Pakigsulti sa abogado kung nakadawat ka og notice to vacate, kung tenant ka nga basin sakop sa rent control ang imong unit, o kung tag-iya ka nga dili mobiya ang imong tenant. Kung adunay implied new lease, ug kung molihok ba ang rent control, nagdepende sa mga kamatuoran ug sa mga dokumento.

Kung dili nimo maabot ang bayad sa abogado, tan-awa ang Libreng tabang legal sa Pilipinas. Ang tibuok lagda anaa sa panid sa Article 1670.