Article 1602 sa Civil Code: Equitable mortgage
Status: Epektibo pa
Unsa ang giingon sa Article 1602?
Ang opisyal nga teksto sa balaod naa sa English.
The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases:
(1) When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate;
(2) When the vendor remains in possession as lessee or otherwise;
(3) When upon or after the expiration of the right to repurchase another instrument extending the period of redemption or granting a new period is executed;
(4) When the purchaser retains for himself a part of the purchase price;
(5) When the vendor binds himself to pay the taxes on the thing sold;
(6) In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.
In any of the foregoing cases, any money, fruits, or other benefit to be received by the vendee as rent or otherwise shall be considered as interest which shall be subject to the usury laws.
Unsa ang buot ipasabot niini sa simple nga pulong?
Ang Article 1602 sa Civil Code nagpanalipod sa mga tawo nga "nagbaligya" sa ilang yuta uban ang katungod nga paliton kini pagbalik, kung ang tinuod nga deal usa diay ka loan. Kung naa ang bisan usa sa unom ka timaan, sama sa ubos kaayo nga presyo, o ang nagbaligya nagpabilin sa yuta ug nagbayad sa buhis niini, i-presume sa balaod nga ang kontrata usa ka equitable mortgage: loan nga gigarantiyahan sa propiedad. Ang nagbaligya magpabilin nga tag-iya, ug ang nagpahulam kinahanglan mokolekta sa utang o mo-foreclose.
Ang sale with right to repurchase (gitawag usab og pacto de retro, o conventional redemption) usa ka baligya diin ang nagbaligya nagtipig sa katungod nga paliton pagbalik ang propiedad (Article 1601). Giingon sa Supreme Court nga kini nga mga baligya kanunay nga gigamit aron itago ang loan nga gigarantiyahan og mortgage (Saclolo v. Marquito, 2019).
Giunsa kini paglihok sa tinuod nga kinabuhi?
Ang lote ni Tonya
Nanginahanglan og kwarta si Tonya. Mipirma siya og deed nga "nagbaligya" sa iyang lote kang Cesar uban ang katungod nga paliton kini pagbalik sulod sa duha ka tuig. Nagpuyo gihapon siya sa balay ug nagbayad gihapon sa real property tax. Duha ka timaan sa Article 1602 ang naa (items 2 ug 5), busa i-presume sa balaod nga loan kini nga gigarantiyahan sa lote.
"Absolute kung dili ma-repurchase"
Ang mao gihapong deed nag-ingon nga mahimong absolute ang baligya kung dili maka-repurchase si Tonya sa saktong panahon. Sumala sa Dala ug Saclolo, dili lang basta makatipig si Cesar sa lote. Mahimo niyang kolektahon ang utang ni Tonya, uban ang interest, ug mo-foreclose kung dili siya mobayad.
Tinuod nga baligya
Sa laing kaso, nakita sa korte nga tinuod nga gibaligya ni Lando ang iyang lote uban ang right to repurchase, ug walay loan. Ubos sa Article 1606, mahimo pa gihapong mo-repurchase si Lando sulod sa katloan ka adlaw gikan sa final judgment.
Kini mga hinimo-himo lang nga pananglitan aron ipakita kung giunsa paglihok ang lagda. Dili kini tambag para sa bisan unsang tinuod nga kaso.
Unsa ang buot ipasabot niini sa praktis?
- Ang korte ang modesisyon kung baligya ba o equitable mortgage ang deal, base sa mga dokumento ug sa binuhatan sa mga partido.
- Ang interest nga ihatag niini nga mga kaso nagsunod sa mga desisyon bahin sa legal interest. Tan-awa ang legal interest rate ug ang legal ba ang 5% nga interest matag bulan?
- Sa loan, matod sa Article 1956, walay interest nga bayran gawas kung klaro kining gikasabotan nga sinulat. Sa Dala ug sa Repuela, gimando sa Korte ang interest nga 12% matag tuig ug unya 6% matag tuig sulod sa piho nga mga panahon; kadtong mga rate gitakda para lang niadtong mga kaso.
- Para sa limitasyon sa panahon sa pagkolekta og utang, tan-awa ang pila ka tuig aron makolekta ang utang.
- Para sa libre o barato nga tabang legal, tan-awa ang asa makakita og tabang legal.
- Para sa giya nga pangutana ug tubag, tan-awa ang sale with right to repurchase: loan ba kini? Ang termino gipatin-aw sa equitable mortgage.
Unsa ang giingon sa Article 1602?
The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases: (1) When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate; (2) When the vendor remains in possession as lessee or otherwise; (3) When upon or after the expiration of the right to repurchase another instrument extending the period of redemption or granting a new period is executed; (4) When the purchaser retains for himself a part of the purchase price; (5) When the vendor binds himself to pay the taxes on the thing sold; (6) In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.
Ang kataposang paragraph nag-isip sa kinitaan sa mipalit nga interest:
In any of the foregoing cases, any money, fruits, or other benefit to be received by the vendee as rent or otherwise shall be considered as interest which shall be subject to the usury laws.
Magamit ba usab kini sa "absolute sale"?
Oo. Matod sa Article 1604, ang samang presumption magamit sa kontrata nga murag absolute sale. Ug kung adunay pagduhaduha, matod sa Article 1603, ang kontrata nga murag sale with right to repurchase basahon nga equitable mortgage. Ang nagbaligya sa papel (apparent seller) mahimong mohangyo sa korte nga i-reform ang dokumento aron ipakita ang tinuod nga kasabotan (Article 1605).
Giunsa paggamit sa korte ang presumption?
- Igo na ang usa ka timaan. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), giingon sa Korte nga igo na nga naa ang bisan usa sa mga sirkumstansya sa Article 1602; dili kinahanglan nga dungan o daghan.
- Duha ka requisite. Sa Heirs of Soliva v. Soliva (2015), giingon sa Korte nga ang presumption nagkinahanglan og kontrata nga gitawag og baligya ug tuyo nga garantiyahan ang usa ka naa na nga utang. Magamit ra kini kung adunay tinuod nga pagduhaduha bahin sa kinaiya sa kasabotan.
- Walay awtomatikong pagpanag-iya. Sa Dala v. Auticio (2022), ang clause nga mohimo sa baligya nga "absolute and irrevocable" kung mapakyas ang nagbaligya sa pag-repurchase gitratar nga pactum commissorium, usa ka kahikayan nga motugot sa creditor nga kuhaon ang propiedad nga walay foreclosure. Gideklara sa Korte nga void ang pagbalhin sa yuta pinaagi niini ug gitugotan ang nanghulam nga mo-redeem pinaagi sa pagbayad sa utang uban ang interest.
- Unsang deadline ang magamit. Sa Saclolo v. Marquito (2019), giingon sa Korte nga kung makita na nga equitable mortgage ang deal, walay "repurchase", busa dili magamit ang mga panahon sa Article 1606. Ang napulo ka tuig nga panahon sa Article 1144 ang magamit, ihapon gikan sa pag-accrue sa cause of action.
Unsa kung tinuod nga sale with right to repurchase?
Kung makita sa korte nga tinuod nga sale with right to repurchase, ang Article 1606 maoy magtakda sa panahon:
The right referred to in article 1601, in the absence of an express agreement, shall last four years from the date of the contract.
Should there be an agreement, the period cannot exceed ten years.
However, the vendor may still exercise the right to repurchase within thirty days from the time final judgment was rendered in a civil action on the basis that the contract was a true sale with right to repurchase.
Para sa yuta, gidugang sa Article 1607 nga ang consolidation of ownership sa mipalit dili ma-rekord sa Registry of Property nga walay order sa korte, human madungog ang nagbaligya.
Kanunay nga pangutana
Unsa ang equitable mortgage?
Kini usa ka kontrata nga murag baligya, kasagaran sale with right to repurchase, apan ang tinuod nga tumong mao ang paggarantiya sa usa ka loan o laing obligasyon. Ang Article 1602 naglista sa mga kaso diin kini gi-presume sa balaod.
Unsa ang mga timaan sa equitable mortgage?
Ang Article 1602 naglista og unom: presyo nga ubos kaayo; ang nagbaligya nagpabilin sa propiedad; usa ka bag-ong dokumento nagpalugway sa panahon sa repurchase; ang mipalit nagtipig og bahin sa presyo; ang nagbaligya mobayad sa buhis sa propiedad; o bisan unsang laing kaso diin ang tinuod nga tuyo mao ang paggarantiya sa utang.
Kinahanglan ba naa tanan ang unom ka timaan?
Dili. Sa Repuela v. Estate of the Spouses Larawan (2016), giingon sa Supreme Court nga igo na nga naa ang bisan usa sa mga sirkumstansya sa Article 1602.
Mahimo bang kuhaon sa nagpahulam ang yuta kung dili mabayran ang loan?
Dili awtomatiko. Sa Saclolo v. Marquito (2019) ug Dala v. Auticio (2022), giingon sa Korte nga ang creditor kinahanglan mokolekta sa loan o mo-foreclose. Ang pagkuha sa yuta nga walay foreclosure maisip nga pactum commissorium, nga gitratar sa Korte nga void.
Unsa ang mahitabo sa abang nga nadawat sa mipalit?
Matod sa Article 1602, ang bisan unsang kwarta, abot (fruits) o laing kaayohan nga madawat sa mipalit isip abang o uban pa ipaisip nga interest, nga sakop sa usury laws.
Unsa kadugay ang panahon sa repurchase sa tinuod nga sale with right to repurchase?
Matod sa Article 1606, upat ka tuig gikan sa kontrata kung walay klaro nga kasabotan, ug dili molapas sa napulo ka tuig kung aduna.
Kinatibuk-ang impormasyon lang kini, dili legal nga tambag. Alang sa imong kaso, pangutana sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) o sa ahensya.
Nakatabang ba kini nga page?