Natapos Na ang Imo Lease: Puede Ka Pa Bala Magpabilin?

Puede magkadto sa korte ang lessor para palayason ang lessee kon "the period agreed upon... has expired", ukon natapos na ang ginkasugtan nga tion (Article 1673(1)). Ang iban nga rason sa amo man nga artikulo amo ang indi pagbayad sang abang, paglapas sa mga kondisyon sang kontrata, kag paggamit sang lugar para sa katuyuan nga wala ginkasugtan nga nagahalit sini. Ang ejectment "judicial", buot silingon paagi sa kaso sa korte.

Ginabutang sang Article 1670 ang patakaran:

Ginatawag man ini nga tacita reconduccion. Sa Samelo v. Manotok Services, Inc. (2012), ginlista sang Supreme Court ang tatlo ka requisite:

1. natapos na ang tion sang orihinal nga lease;
2. wala naghatag ang lessor sa lessee sang notice to vacate; kag
3. padayon nga ginagamit sang lessee ang lugar sang kinse ka adlaw nga may pagsugot sang lessor.

Depende ini kon paano ginabayaran ang abang. Siling sang Article 1687 nga kon wala sang ginbutang nga tion, ang lease "from year to year, if the rent agreed upon is annual; from month to month, if it is monthly; from week to week, if the rent is weekly; and from day to day, if the rent is to be paid daily." Buot silingon, tuigan kon tuigan ang abang, binulan kon binulan, sinemana kon sinemana, kag adlaw-adlaw kon adlaw-adlaw ang bayad. Ginatugutan man sang amo nga artikulo ang korte nga magbutang sang mas malawig nga tion sa pila ka kaso, halimbawa pagkatapos nga ang tenant nga nagabayad sang binulan nga abang nag-estar sa lugar sang labaw sa isa ka tuig.

Gani ang tenant nga nagbayad sang binulan nga abang suno sa kontrata nga isa ka tuig indi makakuha sang isa pa ka tuig. Sa Samelo, siling sang Korte nga ang lease nga binulan "one with a definite period which expires at the end of each month upon a demand to vacate by the lessor", ukon may tion ini nga matapos sa katapusan sang kada bulan kon magpangayo ang lessor nga maghalin ang tenant.

Paagi sa notice to vacate. Sa Samelo, siling sang Korte nga ang notice to vacate "constitutes an express act on the part of the lessor that it no longer consents to the continued occupation by the lessee of its property", ukon klaro nga buhat sang lessor nga indi na sia nagasugot nga magpabilin ang lessee sa iya propiedad. Pagkatapos sang sina nga abiso, ang pagkapot (possession) sang tenant "becomes one of detainer."

Ang abiso nga ginhatag antes matapos ang lease puede makapugong nga magluntad gid ang implied new lease. Sa Buce v. Spouses Galeon (2020), nagpadala ang mga lessor sang abiso nga indi na nila i-renew ang kontrata. Gintratar ini sang Korte bilang notice to vacate, gani wala ang mga requisite sang implied new lease. Ginmandaran ang tenant nga magbayad sang makatarunganon nga bayad para sa paggamit sang propiedad halin sa katapusan sang kontrata tubtob naghalin sia.

Magkadto sa korte. Ang kaso amo ang unlawful detainer suno sa Rule 70 sang Rules of Court. Siling sang Section 2 nga, luwas kon iban ang ginkasugtan, ginafile lang ini sang lessor pagkatapos sang demand nga magbayad ukon magtuman sang lease kag maghalin, kag wala nagtuman ang tenant sa sulod sang kinse ka adlaw para sa duta ukon lima ka adlaw para sa building. Dapat i-file ang kaso sa sulod sang isa ka tuig (Section 1). Sa madamo nga kaso, dapat anay magkadto sa barangay ang away. Tan-awa ang Paano palayason ang tenant, Forcible entry vs unlawful detainer kag Kinahanglan bala anay magkadto sa barangay?

Para sa residential units nga sakop sang Rent Control Act of 2009 (Republic Act No. 9653), huo, sa bahin. Ginasuspendi sang Section 12 ang Article 1673(1), ang rason nga natapos na ang tion, para sa mga unit nga sakop, "Except when the lease is for a definite period", ukon luwas kon may tiyak (definite) nga tion ang lease. Ginalista sang Section 9 ang mga rason sa pagpalayas sang tenant nga sakop, upod ang "Expiration of the period of the lease contract." Siling sang Section 10 nga wala sang ejectment "upon the ground that the leased premises have been sold or mortgaged to a third person", ukon tungod lang nga ginbaligya ukon gin-mortgage ang lugar sa iban nga tawo.

Kon sakop bala ang isa ka unit, depende sa lugar sini kag sa binulan nga abang (Section 5). Wala ginahatag sining pahina ang subong nga limitasyon sang coverage: ang rent ceilings kag ang tion sang layi ginlawigan sang ulihi nga mga resolusyon nga indi namon mabasa sa opisyal nga pahina.

Suno sa Article 1403(2)(e), ang "An agreement for the leasing for a longer period than one year" indi mapatuman sa korte luwas kon may sinulat nga note ukon memorandum nga ginpirmahan sang partido nga ginasingil, ukon gin-ratify ang kontrata. Tan-awa ang May bili bala ang verbal nga kasugtanan?

Ini mga hinimo-himo lang nga halimbawa para ipakita kon paano ginagamit ang mga patakaran. Indi ini laygay para sa bisan ano nga matuod nga kaso.

Ang isa ka tuig nga lease ni Dina sang apartment matapos sa 31 March. Nagpabilin sia kag padayon nga nagabayad sang binulan nga abang, kag ginabaton ini sang tag-iya nga wala sang pagpamatok sang labaw sa kinse ka adlaw. Suno sa Article 1670 kag sa Samelo, may implied new lease, binulan, sa daan nga mga kondisyon.

Sang June, nagpadala ang tag-iya kay Dina sang sinulat nga notice to vacate. Matapos ang iya binulan nga lease sa katapusan sang sina nga bulan. Kon magpabilin sia, ang iya pagkapot sang lugar mangin unlawful detainer, kag puede mag-file ang tag-iya sang kaso pagkatapos sang tion sang demand sa Rule 70.

Ang lessor ni Paolo nagsulat sa iya isa ka bulan antes matapos ang iya lease nga indi na ini i-renew. Pareho sa Buce, wala sang implied new lease bisan magpabilin pa si Paolo sang pila ka semana.

Makighambal sa abogado kon nakabaton ka sang notice to vacate, kon tenant ka nga ang imo unit puede sakop sang rent control, ukon kon tag-iya ka nga ang imo tenant indi maghalin. Kon may implied new lease bala, kag kon sakop bala sang rent control, depende sa mga kamatuoran kag sa mga dokumento.

Kon indi mo makaya ang bayad sa abogado, tan-awa ang Libre nga bulig legal sa Pilipinas. Ang bug-os nga patakaran yara sa pahina sang Article 1670.