Paano Paalisin ang Tenant na Ayaw Umalis?

Ang sinasabi ng Civil Code ay eviction sa pamamagitan ng korte. Ganito ang simula ng Article 1673: "The lessor may judicially eject the lessee for any of the following causes". Ang ibig sabihin ng "judicially" ay sa pamamagitan ng kaso sa korte. Hindi sakop ng page na ito kung ano ang mangyayari kapag pinadlock ng landlord ang unit, inilabas ang gamit ng tenant o pinutol ang kuryente o tubig. Hiwalay na tanong ang mga iyon.

Apat na dahilan ang nakalista sa Article 1673 ng Civil Code:

Ang ikaapat ay kapag ginamit ng tenant ang property sa gamit o serbisyong hindi napagkasunduan at nasisira ito dahil doon.

Mga unit na sakop ng Rent Control Act. Para sa mga residential unit na sakop ng Republic Act No. 9653, nakalista sa Section 9 ng batas na iyon ang mga grounds para sa judicial ejectment, kasama ang:

• pagpapa-sublease o pagtanggap ng boarders o bedspacers nang walang nakasulat na pahintulot ng may-ari;
• utang sa upa na umabot sa kabuuang tatlong buwan;
• totoong pangangailangan ng may-ari na gamitin ang unit para sa sarili niya o sa malapit na kapamilya, pero pagkatapos lang matapos ang lease na may tiyak na panahon, may pormal na abiso tatlong buwan bago, at hindi niya ito ipapaupa sa iba nang hindi bababa sa isang taon;
• kinakailangang pagkukumpuni ng unit na may umiiral na order of condemnation; at
• pagtatapos ng lease period.

Dagdag ng Section 10, hindi puwedeng paalisin ang tenant na sakop ng batas dahil lang naibenta o naisangla ang unit. Kung sakop ba ang isang unit ay nakadepende sa upa at lokasyon nito ayon sa batas at sa mga sumunod na patakaran ng gobyerno, na hindi sakop ng page na ito.

Demand na magbayad o sumunod, at umalis. Ayon sa Rule 70, Section 2 ng Rules of Court, maliban kung iba ang napagkasunduan, makakapagsampa lang ang landlord kapag nakapagbigay na siya sa tenant ng demand "to pay or comply with the conditions of the lease and to vacate", at hindi sumunod ang tenant:

• pagkalipas ng 15 araw kung lupa, o
• pagkalipas ng 5 araw kung building.

Puwedeng ibigay ang demand sa tenant mismo, iabot bilang nakasulat na notice sa taong nadatnan sa lugar, o idikit sa property kung walang tao roon.

Kadalasan, oo. Ayon sa Sections 408 at 412 ng Local Government Code, ang away ng mga indibidwal na talagang nakatira sa iisang city o municipality ay karaniwang dumadaan muna sa barangay conciliation bago maging kaso sa korte, maliban sa ilang exceptions. Sinasabi ng Rule 70, Section 12 na ang kasong dapat dumaan sa conciliation pero walang patunay na dumaan ay "shall be dismissed without prejudice" (ide-dismiss pero puwedeng isampa ulit), at maibabalik lang pagkatapos ng conciliation. Tingnan ang Kailangan bang dumaan muna sa barangay?

Sa Municipal Trial Court, sa loob ng isang taon. Pinapayagan ng Rule 70, Section 1 ang landlord na pinagkakaitan ng possession matapos mawala ang karapatan ng umookupa na manatili na magsampa "at any time within one (1) year". Isang taon din ang itinakda ng Article 1147 ng Civil Code para sa forcible entry at detainer.

Sa Spouses Valdez v. Court of Appeals (2006), sinabi ng Supreme Court na ang unlawful detainer ay dapat isampa sa loob ng isang taon "from the date of last demand" (mula sa petsa ng huling demand). Kung lumampas na ng isang taon, ayon sa Valdez, hindi na ito unlawful detainer kundi ibang ordinaryong civil action na tinatawag na accion publiciana.

Depende kung paano nakapasok ang umookupa. Ipinaliwanag sa Valdez na sa forcible entry, ilegal na ang possession mula sa simula. Sa unlawful detainer naman, legal ang possession noong una pero naging ilegal nang matapos o mawala ang karapatang manatili. Ang tenant na huminto sa pagbabayad o nanatili kahit tapos na ang lease ay ang klasikong halimbawa ng unlawful detainer.

Nagbabala rin ang Valdez na ang kasong nakabatay sa tolerance (pagpapahintulot lang ng may-ari) ay dapat magpakitang nandoon na ang tolerance "right from the start" ng possession. Sa kasong iyon, hindi sinabi ng reklamo kung paano nakapasok ang mga umookupa sa lupa, kaya na-dismiss ang kaso dahil walang jurisdiction. Tingnan ang Forcible entry vs unlawful detainer at Unlawful detainer: ibig sabihin.

Ayon sa Rule 70, Section 19, kung talo ang tenant sa desisyon, "execution shall issue immediately upon motion" (agad na ipapatupad kapag hiniling). Mapipigilan lang ito ng tenant kung ma-perfect niya ang appeal, mag-file ng sapat na supersedeas bond para sa upa, danyos at gastos hanggang sa desisyon, at magdeposito ng upang dapat bayaran sa appellate court habang nasa appeal.

Ayon sa Section 18, possession lang ang pinal na napagpapasyahan ng desisyon. Hindi nito sinasabi kung sino ang may-ari ng lupa o building.

Gawa-gawa lang ang mga halimbawang ito para ipakita kung paano gumagana ang mga patakaran. Hindi ito payo para sa anumang totoong kaso.

Si Tony ay nagpapaupa ng apartment kay Mae, buwan-buwan. Huminto si Mae sa pagbabayad. Nagpadala si Tony ng nakasulat na demand na magbayad at umalis. Building ang apartment, kaya kung hindi sumunod si Mae sa loob ng limang araw, puwedeng magsampa si Tony ng unlawful detainer case sa Municipal Trial Court (Rule 70, Section 2). Pareho silang nakatira sa iisang city, kaya dadaan muna sila sa barangay (Local Government Code, Section 412; Rule 70, Section 12). Magsasampa si Tony sa loob ng isang taon mula sa huli niyang demand (Valdez). Kung sakop ng rent control ang unit, nagiging ground ang hindi pagbabayad kapag umabot na sa kabuuang tatlong buwan ang utang sa upa (RA 9653, Section 9).

Pinatira ni Lola Nena nang libre ang isang kamag-anak sa bahay niya. Makalipas ang ilang taon, nakasulat niyang hiniling na umalis ito, pero tumanggi. Pinahintulutan lang ang pagtira niya mula sa simula, kaya unlawful detainer ito, at ang isang taon ay tatakbo mula sa huling demand ni Lola Nena (Valdez).

Nasa abroad ang pamilya Reyes. May estrangherong nagbakod sa lote nila at nagtayo ng barung-barong nang walang paalam. Hindi ito unlawful detainer, dahil ilegal ang pagpasok mula sa simula. Tanong ito ng forcible entry.

Kumausap ng abogado bago magsampa ng ejectment case o kapag ikaw ang nakatanggap nito. Ang demand, ang mga petsa at kung paano nakapasok ang umookupa sa property ang nagdedesisyon kung anong kaso ang tama, at puwedeng ma-dismiss ang kaso dahil sa isang pagkakamali. Paminsan-minsang ina-update ang mga patakaran ng korte sa proseso ng mga kasong ito, at maipapaliwanag ng abogado ang kasalukuyang mga hakbang. Kung hindi mo kayang magbayad ng abogado, tingnan ang Libreng legal na tulong sa Pilipinas.