Ano ang Unlawful Detainer sa Batas ng Pilipinas?

Sa Rule 70, Section 1 ng Rules of Court, puwedeng magkaso ang lessor, vendor, vendee o ibang tao kapag ang possession ng lupa o gusali ay "is unlawfully withheld after the expiration or termination of the right to hold possession, by virtue of any contract, express or implied". Ibig sabihin, ilegal na hindi ibinabalik ang lupa o gusali matapos mag-expire o matapos ang karapatang humawak dito batay sa anumang kontrata. Dapat isampa ang kaso "at any time within one (1) year" sa tamang Municipal Trial Court. Para sa mga upa, nakalista sa Article 1673 ng Civil Code ang mga ground para paalisin ang lessee (umuupa), gaya ng expired na lease, hindi nabayarang upa o nilabag na kondisyon.

Sa Spouses Valdez v. Court of Appeals (2006), ipinaliwanag ng Supreme Court ang mahalagang punto: sa unlawful detainer, "possession of the defendant is originally legal but became illegal due to the expiration or termination of the right to possess." Ibig sabihin, legal noong una ang pagtira ng inaakusahan pero naging ilegal nang matapos ang karapatan niya. Ang isang taon ay binibilang "from the date of last demand".

Sa forcible entry, pumasok ang okupante gamit ang dahas, pananakot, banta, diskarte o palihim, kaya ilegal na ang pagtira mula sa unang araw. Sa unlawful detainer, naging ilegal lang ito kalaunan. Tingnan ang Forcible entry vs unlawful detainer.

Dagdag ng Valdez, ang kasong batay sa tolerance (pagpapahintulot) ay dapat may tolerance mula pa sa simula ng pagtira. Kung lumampas na ang isang taon, hindi na unlawful detainer ang kaso kundi accion publiciana, isang ordinaryong civil case para malaman kung sino ang may mas malakas na karapatan sa possession.

• Demand. Para sa lessor, sa Rule 70, Section 2, kailangan ng demand na magbayad o sumunod sa lease at umalis. Puwede lang i-file ang kaso kung hindi sumunod ang tenant sa loob ng 15 araw para sa lupa o 5 araw para sa gusali, maliban kung iba ang sinasabi ng lease.
• Barangay conciliation, kapag sakop. Ayon sa Rule 70, Section 12, idi-dismiss without prejudice ang kasong dapat munang dumaan sa barangay conciliation kung walang patunay na ginawa ito. Tingnan ang Kailangan ko bang pumunta muna sa barangay?.
• Rent control, para sa mga sakop na unit. Kung sakop ng Rent Control Act ang unit, nililimitahan ng Section 9 ng Republic Act No. 9653 ang mga ground para sa ejectment (pagpapaalis). Halimbawa, ground lang doon ang hindi nabayarang upa kapag umabot na sa tatlong buwan ang utang.

Gawa-gawang halimbawa: Pinauupahan ni Tony kay Mae ang isang apartment nang buwanan. Tumigil sa pagbabayad si Mae. Binigyan siya ni Tony ng nakasulat na demand na magbayad at umalis. Hindi sumunod si Mae sa loob ng 5 araw. Puwedeng mag-file si Tony ng unlawful detainer sa Municipal Trial Court sa loob ng isang taon mula sa huling demand niya, pagkatapos ng barangay conciliation kung sakop. Kung sakop na unit, dapat ding pasok sa mga ground ng Rent Control Act. Para sa mga hakbang, basahin ang Paano paalisin ang tenant na ayaw umalis.