Nalpasen ti Lease-mo: Mabalin Kadi ti Agtalinaed?

Mabalin a mapan ti lessor iti korte tapno i-eject ti lessee no "the period agreed upon... has expired" (Article 1673(1)), kayatna a sawen, nalpasen ti panawen a nagtutunosan. Dagiti dadduma a rason iti isu met laeng nga artikulo ket ti saan a panagbayad iti renta, ti panangsalungasing kadagiti kondision ti kontrata, ken ti panangusar iti lugar para iti panggep a saan a nagtutunosan a mangdadael iti dayta. Ti ejectment ket "judicial", kayatna a sawen, babaen ti kaso iti korte.

Ikeddeng ti Article 1670 ti alagaden:

Maawagan met daytoy iti tacita reconduccion. Iti Samelo v. Manotok Services, Inc. (2012), inlista ti Supreme Court ti tallo a requisites:

1. nalpasen ti panawen ti orihinal a lease;
2. saan a nangted ti lessor iti notice to vacate iti lessee; ken
3. intuloy ti lessee nga usaren ti lugar iti sangapulo ket lima nga aldaw buyogen ti panagannugot ti lessor.

Agpannuray iti panagbayad ti renta. Kuna ti Article 1687 a no awan ti naituding a panawen, ti lease ket "from year to year, if the rent agreed upon is annual; from month to month, if it is monthly; from week to week, if the rent is weekly; and from day to day, if the rent is to be paid daily." Kayatna a sawen, tinawen no tinawen ti renta, binulan no binulan, linawas no linawas, ken inaldaw no inaldaw. Ipalubos met ti isu met laeng nga artikulo iti korte a mangikeddeng iti ad-adu a panawen iti dadduma a kaso, kas pagarigan, kalpasan nga agnaed ti tenant a binulan ti panagbayadna iti nasurok a maysa a tawen.

Isu a ti tenant a nagbayad iti binulan a renta iti sidong ti maysa a tawen a kontrata ket saan a makaala iti sabali pay a tawen. Iti Samelo, kinuna ti Korte a ti binulan a lease ket "one with a definite period which expires at the end of each month upon a demand to vacate by the lessor", kayatna a sawen, addaan iti naituding a panawen nga agpatingga iti gibus ti tunggal bulan no agkiddaw ti lessor a pumanaw ti tenant.

Babaen ti notice to vacate. Iti Samelo, kinuna ti Korte a ti notice to vacate ket "constitutes an express act on the part of the lessor that it no longer consents to the continued occupation by the lessee of its property." Kayatna a sawen, nalawag nga aramid ti lessor a saanen nga umanamong iti panagtultuloy a panagnaed ti lessee. Kalpasan dayta a pakaammo, ti panagig-iggem ti tenant ket "becomes one of detainer", kayatna a sawen, agbalinen a detainer.

Ti pakaammo a naited sakbay a malpas ti lease ket mabalin a mangpawil iti panagrusing ti implied new lease. Iti Buce v. Spouses Galeon (2020), nangipatulod dagiti lessor iti pakaammo a saanda a pabaruen ti kontrata. Trinato dayta ti Korte kas notice to vacate, isu nga awan dagiti requisites ti implied new lease. Naibilin iti tenant a mangbayad iti nainkalintegan a kompensasion para iti panangusar iti property manipud iti panagpatingga ti kontrata agingga iti pimmanawanna.

Mapan iti korte. Ti kaso ket unlawful detainer iti sidong ti Rule 70 ti Rules of Court. Kuna ti Section 2 a, malaksid no sabali ti nagtutunosan, idatag ti lessor ti kaso kalpasan laeng ti panagkiddaw a bayadan wenno tungpalen ti lease ken pumanaw, ket saan a tungpalen ti tenant iti uneg ti sangapulo ket lima nga aldaw para iti daga wenno lima nga aldaw para kadagiti pasdek. Masapul a maidatag ti kaso iti uneg ti maysa a tawen (Section 1). Iti adu a kaso, masapul nga umuna a mapan ti riri iti barangay. Kitaem ti Kasano a paruaren ti tenant, Forcible entry vs unlawful detainer ken Masapul kadi nga umuna a mapanak iti barangay?

Para kadagiti residential unit a sakupen ti Rent Control Act of 2009 (Republic Act No. 9653), wen, iti paset. Isardeng ti Section 12 ti Article 1673(1), ti rason a nalpas ti panawen, para kadagiti unit a sakupenna, "Except when the lease is for a definite period", kayatna a sawen, malaksid no ti lease ket para iti naituding a panawen. Ilista ti Section 9 dagiti rason tapno ma-eject ti tenant a sakupen, agraman ti "Expiration of the period of the lease contract", kayatna a sawen, ti panagpatingga ti panawen ti kontrata. Kuna ti Section 10 nga awan ti ejectment "upon the ground that the leased premises have been sold or mortgaged to a third person", kayatna a sawen, gapu laeng ta nailako wenno na-mortgage ti lugar iti maikatlo a tao.

No sakupen ti maysa a unit, agpannuray iti yanna ken iti binulan a rentana (Section 5). Saan nga ited daytoy a panid dagiti agdama a limitasion ti sakup: dagiti kangatoan a renta ken ti panawen ti linteg ket napaatiddog babaen dagiti simmaruno a resolusion a saanmi a nabasa iti opisial a panid.

Iti sidong ti Article 1403(2)(e), ti "An agreement for the leasing for a longer period than one year" (ti katulagan a lease a nasurok a maysa a tawen) ket saan a mapilit iti korte malaksid no adda naisurat a note wenno memorandum a pinirmaan ti partido a mapilpilit (party charged), wenno na-ratify ti kontrata. Kitaem ti Agbiag kadi ti verbal agreement?

Dagitoy ket inaramid laeng a pagarigan tapno maipakita no kasano nga agandar dagiti alagaden. Saanda a balakad para iti aniaman a pudno a kaso.

Ti maysa a tawen a lease ni Dina iti apartment ket agpatingga iti 31 Marso. Nagtalinaed isuna ken intuloyna ti panagbayad iti binulan a renta, ket inawat ti makinkukua nga awan ti panagkontra iti nasurok a sangapulo ket lima nga aldaw. Iti sidong ti Article 1670 ken Samelo, adda implied new lease, binulan, iti daan a kondision.

Iti Hunio, nangipatulod ti makinkukua ken ni Dina iti naisurat a notice to vacate. Agpatingga ti binulan a lease-na iti gibus dayta a bulan. No agtalinaed, ti panagnaedna ket agbalin nga unlawful detainer, ken mabalin nga agidatag ti makinkukua iti kaso kalpasan ti panawen ti panagkiddaw iti Rule 70.

Ti lessor ni Paolo ket sinuratanna ni Paolo maysa a bulan sakbay ti panagpatingga ti lease-na a saanna a pabaruen dayta. Kas iti Buce, awan ti implied new lease a rumsua uray no agtalinaed ni Paolo iti sumagmamano pay a lawas.

Makisaritaka iti abogado no nakaawatka iti notice to vacate, no tenant ka a mabalin a sakupen ti rent control ti unit-mo, wenno no makinkukuaka a saan a pumanaw ti tenant-mo. No adda implied new lease, ken no maiyaplikar ti rent control, agpannuray kadagiti pasamak ken kadagiti dokumento.

No saanmo a kabaelan ti agbayad iti abogado, kitaem ti Libre a legal a tulong iti Pilipinas. Adda ti intero nga alagaden iti panid ti Article 1670.