Article 1670 ng Civil Code: Implied new lease
Status: May bisa
Ano ang sinasabi ng Article 1670?
Nasa English ang opisyal na teksto ng batas.
If at the end of the contract the lessee should continue enjoying the thing leased for fifteen days with the acquiescence of the lessor, and unless a notice to the contrary by either party has previously been given, it is understood that there is an implied new lease, not for the period of the original contract, but for the time established in articles 1682 and 1687. The other terms of the original contract shall be revived.
Ano ang ibig sabihin nito sa simpleng salita?
Tungkol ang Article 1670 ng Civil Code sa tenant na nananatili pagkatapos ng upa. Kung patuloy na ginagamit ng tenant ang lugar nang labinlimang araw nang may pagsang-ayon ng landlord, at walang nagbigay ng kontrang notice sa alinmang panig bago nito, gumagawa ang batas ng implied new lease (bagong upa na kusang nabubuo dahil sa batas). Hindi para sa lumang panahon ang bagong upa: kung buwanan ang bayad, buwan-buwan ito. Bumabalik ang bisa ng ibang kondisyon ng lumang kontrata.
Paano ito gumagana sa totoong buhay?
Ang buwan-buwang upa ni Dina
Natapos noong 31 March ang isang taong upa ni Dina sa apartment. Nanatili siya at patuloy na nagbabayad ng buwanang upa, at tinatanggap ito ng may-ari nang walang pagtutol nang mahigit labinlimang araw. Walang notice to vacate na ibinigay. Nabubuo ang implied new lease, buwan-buwan, sa mga lumang kondisyon maliban sa panahon.
Nagpadala ng notice ang may-ari
Pagkalipas ng dalawang buwan, nagpadala ang may-ari kay Dina ng nakasulat na notice to vacate. Ayon sa Samelo, matatapos ang buwan-buwang upa sa katapusan ng buwang iyon, at kung mananatili si Dina, nagiging unlawful detainer ang paghawak niya sa lugar.
Sulat bago matapos ang upa
Sa ibang kaso, sumulat ang may-ari sa tenant bago matapos ang upa: mag-e-expire ang kontrata at hindi na ito ire-renew. Ayon sa Buce, notice to vacate ang sulat na iyon, at walang implied new lease na nabubuo kahit manatili ang tenant.
Gawa-gawa lang ang mga halimbawang ito para ipakita kung paano gumagana ang patakaran. Hindi ito payo para sa anumang totoong kaso.
Ano ang ibig sabihin nito sa praktika?
- Ang landlord na gustong paalisin ang tenant ay kailangan pa ring dumaan sa tamang proseso at, kung kailangan, sa kaso sa korte. Basahin ang paano magpaalis ng tenant at unlawful detainer.
- Ang away ng landlord at tenant na nakatira sa parehong city o municipality ay kadalasang dumadaan muna sa barangay. Basahin ang kailangan bang dumaan muna sa barangay?
- Ang upa na lampas isang taon ay kailangan ng pirmadong sulat para maipatupad sa pamamagitan ng kaso, maliban kung na-ratify. Tingnan ang Article 1403.
- Para sa libre o murang legal na tulong, tingnan ang saan hihingi ng legal na tulong.
- Para sa gabay na tanong at sagot, basahin ang tapos na ang upa mo: puwede ka pa bang manatili?
Ano ang sinasabi ng Article 1670?
If at the end of the contract the lessee should continue enjoying the thing leased for fifteen days with the acquiescence of the lessor, and unless a notice to the contrary by either party has previously been given, it is understood that there is an implied new lease, not for the period of the original contract, but for the time established in articles 1682 and 1687. The other terms of the original contract shall be revived.
Sa Samelo v. Manotok Services (2012), naglista ang Supreme Court ng tatlong requisite para sa implied new lease (tacita reconduccion):
- Tapos na ang panahon ng orihinal na upa.
- Hindi pa nagbibigay ang lessor ng notice to vacate sa lessee.
- Patuloy na ginamit ng lessee ang inuupahan nang labinlimang araw nang may pagsang-ayon ng lessor.
Gaano katagal ang bagong upa?
Ang Article 1687 ang nagtatakda ng panahon kapag walang nakatakda:
If the period for the lease has not been fixed, it is understood to be from year to year, if the rent agreed upon is annual; from month to month, if it is monthly; from week to week, if the rent is weekly; and from day to day, if the rent is to be paid daily.
Pinapayagan din ng parehong article ang korte na magtakda ng mas mahabang panahon sa ilang kaso, halimbawa kapag ang tenant na buwanan ang bayad ay nakatira na sa lugar nang mahigit isang taon.
Sa Samelo, sinabi ng Court na ang upa na buwan-buwan ay may takdang panahon na "expires at the end of each month upon a demand to vacate by the lessor."
Paano ito tinatapos ng landlord?
Sa pamamagitan ng notice to vacate. Sa Samelo, sinabi ng Court na ang notice to vacate ay hayagang kilos na nagpapakitang hindi na pumapayag ang lessor sa pananatili ng tenant. Pagkatapos nito, tapos na ang karapatan ng tenant na manatili, at nagiging unlawful detainer ang patuloy na paghawak sa lugar.
Sa Buce v. Spouses Galeon (2020), itinuring na notice to vacate ang sulat ng mga lessor na nagpapaalala sa tenant na tapos na ang kontrata at hindi na ito ire-renew. Dahil dito, walang implied new lease na nabuo.
Puwede bang pumunta sa korte ang landlord kapag tapos na ang upa?
Nakalista sa Article 1673 ang mga dahilan para judicially i-eject (paalisin sa pamamagitan ng korte) ng lessor ang lessee. Ang una ay ang pagtatapos ng panahon ng upa:
(1) When the period agreed upon, or that which is fixed for the duration of leases under articles 1682 and 1687, has expired;
Ang ibang dahilan ay hindi pagbabayad ng upa, paglabag sa mga kondisyon ng kontrata, at paggamit sa lugar para sa bagay na hindi napagkasunduan na nagpapasira dito.
Rent control. Sinususpinde ng Section 12 ng Rent Control Act (Republic Act No. 9653) ang Article 1673(1) para sa mga residential unit na sakop ng Act na iyon, maliban kung may takdang panahon ang upa. Nakalista sa Section 9 ng Act ang sarili nitong mga ground para paalisin ang tenant ng sakop na unit, kasama ang pagtatapos ng panahon ng lease contract, at sinasabi ng Section 10 na hindi ground ang bentahan o pagsangla ng property kung iyon lang. Kung aling mga unit ang sakop, at hanggang kailan gagamitin ang Act, ay nakadepende sa buwanang upa at sa mga sumunod na resolusyon ng gobyerno, na hindi saklaw ng pahinang ito.
Mga madalas itanong
Ano ang implied new lease?
Ito ay bagong upa na nabubuo dahil sa batas kapag nanatili ang tenant nang labinlimang araw matapos ang upa nang may pagsang-ayon (acquiescence) ng landlord, at walang nagbigay ng kontrang notice sa alinmang panig. Tinatawag din itong tacita reconduccion.
Gaano katagal ang implied new lease?
Hindi para sa panahon ng lumang kontrata. Tinutukoy ng Article 1670 ang Articles 1682 at 1687: kung buwanan ang bayad sa upa, buwan-buwan ang lease; kung taunan, taon-taon.
Gamit pa ba ang mga lumang kondisyon?
Oo, maliban sa panahon. Sinasabi ng Article 1670 na bumabalik ang ibang kondisyon ng orihinal na kontrata.
Paano pinapatigil ng landlord ang implied new lease?
Sa pamamagitan ng notice to vacate. Sa Samelo v. Manotok Services (2012), sinabi ng Court na ipinapakita ng notice to vacate na hindi na pumapayag ang lessor sa pananatili; pagkatapos nito, nagiging unlawful detainer ang pananatili ng tenant. Sa Buce v. Spouses Galeon (2020), itinuring na notice to vacate ang abiso na hindi na ire-renew ang kontrata.
Puwede bang paalisin ng landlord ang tenant dahil lang tapos na ang upa?
Pinapayagan ng Article 1673(1) ang judicial ejectment kapag tapos na ang panahon ng upa. Para sa mga residential unit na sakop ng Rent Control Act, sinususpinde ng Section 12 ng Republic Act No. 9653 ang ground na iyon, maliban kung may takdang panahon ang upa.
Pangkalahatang impormasyon lang ito, hindi legal na payo. Para sa kaso mo, magtanong sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) o sa ahensya.
Nakatulong ba ang page na ito?