Ibinenta ng Co-Owner sa Iba: Karapatan Mong Bilhin Ito Pabalik

Dine-define ito ng Article 1619:

Ang ibig sabihin ng "subrogated" ay papalit ang co-owner na tumutubos sa puwesto ng bumili. Ibabalik sa bumili ang ibinayad niya, at mapupunta ang share sa co-owner.

Ipinapaliwanag din ang termino sa legal redemption.

Ibinibigay ng Article 1620 ang karapatang ito sa co-owners:

Tatlong punto ang lumalabas dito:

• May karapatan kapag naibenta ang share sa third person, taong labas sa co-ownership. Puwedeng ibenta ng bawat co-owner ang sarili niyang share nang walang pahintulot ng iba (Article 493). Tingnan ang Puwede bang ibenta ng co-owner ang share niya?
• Kung sobra-sobra ang presyo (grossly excessive), makatwirang presyo lang ang babayaran ng co-owner na tumutubos.
• Kung dalawa o higit pang co-owners ang gustong mag-redeem, maghahati sila ayon sa laki ng kani-kanilang share sa property.

Nauuna ang karapatan ng co-owners: ayon sa Article 1623, "excludes that of adjoining owners" ito (nauuna ito sa karapatan ng mga katabing may-ari ng lupa), na may sarili nilang right of redemption sa Articles 1621 at 1622.

Itinatakda ng Article 1623 ang panahon at ang anyo ng abiso:

Sa madaling salita: thirty days mula sa nakasulat na abiso ng nagbenta, at hindi mare-record ang deed of sale sa Registry of Property kung walang affidavit ng nagbenta na inabisuhan niya nang nakasulat ang lahat ng puwedeng tumubos.

Para sa mga tagapagmana ng property na hindi pa nahahati, may kahawig na patakaran kapag ibinenta ng co-heir ang hereditary rights niya sa taga-labas: puwedeng pumalit ang ibang co-heirs sa bumili sa pamamagitan ng pagbabalik ng presyo "within the period of one month from the time they were notified in writing of the sale by the vendor" (sa loob ng isang buwan mula nang abisuhan sila nang nakasulat ng nagbenta) (Article 1088).

Ang written notice ng nagbenta ang simula ng bilang. Sa Rama v. Spouses Nogra (2021), sinabi ng Supreme Court na ito ay "has been consistent in ruling that the required written notice by the seller is mandatory and indispensable for the 30-day redemption period to commence." Ibig sabihin, palagi nitong sinasabi na kailangan ang written notice ng nagbenta para magsimula ang 30-day period. Sinipi ng Court ang naunang ruling na "mere knowledge of the sale, acquired in some other manner by the redemptioner, does not satisfy the statute" (hindi sapat ang basta pagkaalam sa bentahan mula sa ibang paraan).

May exception. Sinabi sa Rama na ang written notice ay "may only be dispensed with upon a showing that the co-owners already had sufficient knowledge of the sale and they were guilty of laches in the exercise of their redemption right." Ang laches ay ang paghihintay nang sobrang tagal bago gamitin ang isang karapatan. Kung wala ang dalawang ito, kailangang-kailangan pa rin ang written notice. Sa Rama, ibinalik ng Court ang bisa ng desisyon ng trial court (reinstated) na pumabor sa co-owner na humingi ng redemption.

May ibang desisyon na umulit sa mas lumang ruling na hindi na kailangan ng written notice ang co-owner na may aktuwal na abiso sa bentahan, halimbawa ang Baltazar v. Miguel (2021), na bumanggit nito nang pahapyaw habang dinedesisyunan ang kaso sa ibang punto. Kaya hindi palaging nagsisimula ang thirty days dahil alam mo ang bentahan. Kung nagsisimula ito sa isang kaso ay nakadepende sa facts at sa korte.

Para sa co-heirs, sinabi rin sa Cua v. Vargas (2006) na kailangan ng written notice para magsimula ang isang-buwang panahon ng Article 1088, kahit nalaman na ng co-heirs ang bentahan sa ibang paraan.

Hindi sinasabi ng page na ito kung ang text o chat message ay maituturing na notice in writing: hindi ito sinasagot ng mga desisyong nabasa namin.

Mga gawa-gawang halimbawa lang ito para ipakita kung paano gumagana ang mga patakaran. Hindi ito payo para sa anumang totoong kaso.

Co-owners ng isang lote si Rey at ang dalawa niyang kapatid na babae. Ibinenta ni Rey ang one-third share niya kay Mila, na hindi co-owner. Kailangang abisuhan ni Rey nang nakasulat ang mga kapatid niya. May thirty days sila mula sa written notice na iyon para pumalit kay Mila sa pamamagitan ng pagbabayad sa kanya ng parehong presyo (Articles 1620 at 1623).

Hindi kailanman nagpadala si Rey ng written notice. Ayon sa Rama, hindi pa nagsisimula ang thirty days, at puwede pang mag-redeem ang magkapatid.

Pareho ang facts, pero ilang taon nang alam ng magkapatid ang bentahan, nakita nilang nagtayo si Mila sa lote, at wala silang ginawa. Puwedeng sabihin ng korte na may laches at tanggihan ang redemption, ayon sa exception sa Rama.

Kumonsulta agad sa abogado kapag nalaman mong ibinenta ng co-owner o co-heir ang share niya sa taga-labas, dahil puwedeng thirty days o isang buwan lang ang panahon mula sa written notice. Matitingnan ng abogado ang abiso, ang presyo at ang mga hakbang na dapat gawin.

Kung wala kang pambayad sa abogado, tingnan ang Libreng legal na tulong sa Pilipinas. Ang away ng magkakamag-anak tungkol sa lupa ay baka kailangang dumaan muna sa barangay conciliation: tingnan ang Kailangan bang dumaan muna sa barangay?