Ginbaligya sang Co-Owner sa Estranghero: Puede Mo Pa Ini Bakalon
Dasig nga sabat
Huo, kasagaran puede mo ini bakalon liwat. Kon ibaligya sang isa ka co-owner ang iya bahin sa estranghero, ginatugutan sang Article 1620 sang Civil Code ang iban nga co-owner nga i-redeem ini, buot silingon kuhaon ang lugar sang nagbakal paagi sa pagbayad sang amo man nga presyo. Malip-ot ang deadline: trenta ka adlaw halin sa sinulat nga abiso sang baligya halin sa nagbaligya (Article 1623). Kasagaran, ang pagkabati lang sang baligya halin sa iban indi nagapasugod sang trenta ka adlaw, pero puede nga indi tugutan sang korte ang redemption sang mga co-owner nga nakahibalo sang baligya kag naghulat sing malawig gid.
Ano ang legal redemption?
Ginapaathag ini sang Article 1619:
Legal redemption is the right to be subrogated, upon the same terms and conditions stipulated in the contract, in the place of one who acquires a thing by purchase or dation in payment, or by any other transaction whereby ownership is transmitted by onerous title.
Ang "subrogated" buot silingon nga ang co-owner nga nagabakal liwat amo na ang magabulos sa lugar sang nagbakal. Ibalik sa nagbakal ang iya ginbayad, kag ang bahin mapakadto sa co-owner.
Ginapaathag man ang termino sa legal redemption.
San-o puede mag-redeem ang co-owner?
Ginahatag sang Article 1620 ini nga kinamatarong sa mga co-owner:
A co-owner of a thing may exercise the right of redemption in case the shares of all the other co-owners or of any of them, are sold to a third person. If the price of the alienation is grossly excessive, the redemptioner shall pay only a reasonable one.
Tatlo ka punto ang nagasunod:
- Ang kinamatarong yara kon ang bahin ginbaligya sa third person, tawo nga indi sakop sang co-ownership. Puede ibaligya sang kada co-owner ang iya kaugalingon nga bahin bisan wala nagsugot ang iban (Article 493). Tan-awa ang Puede bala ibaligya sang co-owner ang iya bahin?
- Kon ang presyo sobra gid ka taas, ang makatarunganon lang nga presyo ang bayaran sang co-owner nga nagabakal liwat.
- Kon duha ukon labaw nga co-owner ang gusto mag-redeem, magpartihanay sila suno sa kadako sang ila mga bahin sa propiedad.
Una ang kinamatarong sang mga co-owner: suno sa Article 1623, ini "excludes that of adjoining owners", ukon nauna ini sa mga tag-iya sang kaingod nga duta, nga may kaugalingon nga kinamatarong sa redemption sa Articles 1621 kag 1622.
Daw ano kalawig ang imo tion?
Ginabutang sang Article 1623 ang tion kag ang porma sang abiso:
The right of legal pre-emption or redemption shall not be exercised except within thirty days from the notice in writing by the prospective vendor, or by the vendor, as the case may be. The deed of sale shall not be recorded in the Registry of Property, unless accompanied by an affidavit of the vendor that he has given written notice thereof to all possible redemptioners.
Para sa mga manunubli nga nakapanubli sang propiedad nga wala pa natunga, may pareho nga patakaran para sa co-heir nga nagbaligya sang iya hereditary rights sa estranghero: puede kuhaon sang iban nga co-heir ang lugar sang nagbakal kon ibalik nila ang presyo "within the period of one month from the time they were notified in writing of the sale by the vendor" (Article 1088), ukon sa sulod sang isa ka bulan halin nga ginpahibalo sila sang nagbaligya paagi sa sinulat.
May epekto bala kon nahibaluan mo na ang baligya?
Ang sinulat nga abiso halin sa nagbaligya amo ang sugod sang tion. Sa Rama v. Spouses Nogra (2021), siling sang Supreme Court nga ini "has been consistent in ruling that the required written notice by the seller is mandatory and indispensable for the 30-day redemption period to commence", buot silingon pirme nagahukom ang Korte nga kinahanglan gid ang sinulat nga abiso sang nagbaligya para magsugod ang 30 ka adlaw. Gin-quote sang Korte ang una nga desisyon nga "mere knowledge of the sale, acquired in some other manner by the redemptioner, does not satisfy the statute", ukon indi bastante ang kahibalo lang sang baligya nga nakuha sa iban nga paagi.
May eksepsyon. Siling sang Rama nga ang sinulat nga abiso "may only be dispensed with upon a showing that the co-owners already had sufficient knowledge of the sale and they were guilty of laches in the exercise of their redemption right." Buot silingon, puede lang ini laktawan kon mapakita nga may bastante na nga kahibalo ang mga co-owner sang baligya kag sala sila sa laches. Ang laches amo ang paghulat sing malawig gid kag indi makatarunganon antes gamiton ang kinamatarong. Kon wala ining duha, kinahanglan gid gihapon ang sinulat nga abiso. Sa Rama, ginbalik sang Korte ang desisyon sang trial court pabor sa co-owner nga nagpangayo sang redemption.
Ang iban nga desisyon nagsiling liwat sang daan nga mga hukom nga ang co-owner nga may matuod nga kahibalo sang baligya indi na kinahanglan sang sinulat nga abiso, halimbawa ang Baltazar v. Miguel (2021), nga nagsambit lang sini samtang ginadesisyunan ang kaso sa iban nga punto. Gani ang pagkahibalo sang baligya indi pirme nagapasugod sang trenta ka adlaw. Kon nagapasugod bala sa isa ka kaso, depende sa mga kamatuoran kag sa korte.
Para sa mga co-heir, ginhukman man sang Cua v. Vargas (2006) nga kinahanglan ang sinulat nga abiso para magsugod ang isa ka bulan sang Article 1088, bisan nahibaluan na sang mga co-heir ang baligya sa iban nga paagi.
Wala ginasiling sining pahina kon ang text ukon chat maisip nga sinulat nga abiso: wala ini ginasabat sang mga desisyon nga amon nabasa.
Paano ini sa matuod nga kabuhi?
Ini mga hinimo-himo lang nga halimbawa para ipakita kon paano ginagamit ang mga patakaran. Indi ini laygay para sa bisan ano nga matuod nga kaso.
Si Rey kag ang iya duha ka utod nga babayi co-owner sang isa ka lote. Ginbaligya ni Rey ang iya ikatlo nga bahin kay Mila, nga indi co-owner. Dapat pahibaluon ni Rey ang iya mga utod paagi sa sinulat. Dayon may trenta ka adlaw sila halin sa sina nga sinulat nga abiso para kuhaon ang lugar ni Mila paagi sa pagbayad sa iya sang amo man nga presyo (Articles 1620 kag 1623).
Wala gid nagpadala si Rey sang sinulat nga abiso. Suno sa Rama, wala pa nagsugod ang trenta ka adlaw, kag puede pa mag-redeem ang iya mga utod.
Pareho nga kamatuoran, pero pila na ka tuig nga nahibaluan sang mga utod ang baligya, nakita nila nga nagpatindog si Mila sa lote, kag wala sila sang ginhimo. Puede makita sang korte nga may laches kag indi tugutan ang redemption, suno sa eksepsyon sa Rama.
San-o ka kinahanglan sang abogado?
Makighambal sa abogado dayon pagkahibalo mo nga ginbaligya sang isa ka co-owner ukon co-heir ang iya bahin sa estranghero, kay ang tion puede malip-ot lang, trenta ka adlaw ukon isa ka bulan halin sa sinulat nga abiso. Masusi sang abogado ang abiso, ang presyo kag ang mga tikang nga dapat himuon.
Kon indi mo makaya ang bayad sa abogado, tan-awa ang Libre nga bulig legal sa Pilipinas. Ang away sang mga paryente parte sa duta puede nga kinahanglan anay sang barangay conciliation: tan-awa ang Kinahanglan bala anay magkadto sa barangay?
Masami nga pamangkot
Ano ang legal redemption?
Amo ini ang kinamatarong nga kuhaon ang lugar sang nagbakal, sa amo man nga kondisyon sang baligya, kon ang isa ka butang nakuha paagi sa pagbakal ukon iban nga onerous nga pagbalhin (Article 1619 sang Civil Code). Sa mga co-owner, ginatugutan sila sini nga bakalon liwat ang bahin nga ginbaligya sa estranghero.
Daw ano kalawig ang tion sang co-owner para mag-redeem?
Trenta ka adlaw halin sa sinulat nga abiso sang nagbaligya (Article 1623). Para sa mga co-heir sang panubli nga wala pa natunga, isa ka bulan ang ginahatag sang Article 1088 halin sa sinulat nga abiso sang nagbaligya.
Nagasugod bala ang tion kon mabatian ko lang sa iban ang parte sa baligya?
Kasagaran, indi. Sa Rama v. Spouses Nogra (2021), siling sang Supreme Court nga ang sinulat nga abiso sang nagbaligya mandatory kag indi puede laktawan para magsugod ang 30 ka adlaw. Puede lang ini laktawan kon may bastante na nga kahibalo ang mga co-owner sang baligya kag sala sila sa laches.
Pila ang dapat ko bayaran para mag-redeem?
Ang amo man nga presyo kag kondisyon sang baligya sa estranghero (Article 1619). Pero kon sobra gid ka taas ang presyo sang baligya, siling sang Article 1620 nga ang makatarunganon lang nga presyo ang bayaran sang co-owner nga nagabakal liwat.
Paano kon duha ka co-owner ang gusto mag-redeem?
Siling sang Article 1620 nga puede lang nila ini himuon suno sa kadako sang ila mga bahin sa propiedad nga ila ginapanag-iyahan.
Puede bala i-rehistro sang nagbakal ang baligya nga wala sang abiso sa mga co-owner?
Siling sang Article 1623 nga ang deed of sale indi i-record sa Registry of Property luwas kon may upod ini nga affidavit sang nagbaligya nga naghatag sia sang sinulat nga abiso sa tanan nga puede mag-redeem.
Kinaandan nga kasayuran lang ini, indi legal nga laygay. Para sa imo kaso, pamangkot sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) ukon sa ahensya.
Nakabulig bala ini nga page?