Puwede Bang Kunin ng Creditor ang Family Home?
Mabilis na sagot
Kadalasan, hindi. Sa ilalim ng Family Code, exempt ang family home sa execution, forced sale o attachment, kaya hindi ito maipapabenta ng karamihan ng creditor kahit may desisyon ng korte. May apat na exception sa Article 155: hindi nabayarang buwis, utang na nakuha bago naging family home ang bahay, utang na may mortgage sa bahay, at utang sa mga trabahador at supplier na nagpatayo nito. May limitasyon din sa halaga ang exemption, at kailangan itong i-claim at patunayan ng may-ari.
Ano ang family home?
The family home, constituted jointly by the husband and the wife or by an unmarried head of a family, is the dwelling house where they and their family reside, and the land on which it is situated.
Nagiging family home ito kapag lumipat na doon ang pamilya:
The family home is deemed constituted on a house and lot from the time it is occupied as a family residence. From the time of its constitution and so long as any of its beneficiaries actually resides therein, the family home continues to be such and is exempt from execution, forced sale or attachment except as hereinafter provided and to the extent of the value allowed by law.
Sa *Ramos v. Pangilinan* (2010), sinabi ng Supreme Court na "All family homes constructed after the effectivity of the Family Code (August 3, 1988) are constituted as such by operation of law." Ibig sabihin, family home na ang mga ito ayon sa batas, at hindi na kailangang iparehistro. Para sa utang na nakuha bago ang August 3, 1988, sinabi ng Court na kailangang ipakita na naging family home ang bahay sa paraang judicial o extrajudicial sa ilalim ng Civil Code.
Dapat nakatayo ang bahay sa ari-ariang pag-aari ng mga nagtatag nito bilang family home. Sa *Cabang v. Basay* (2009), hindi family home ang mga bahay na nakatayo sa lupang pag-aari ng kabilang partido. Isang family home lang ang puwedeng magkaroon ang isang tao (Article 161).
Kailan puwedeng kunin ang family home?
Sa mga kaso lang na nakalista sa Article 155:
The family home shall be exempt from execution, forced sale or attachment except: (1) For nonpayment of taxes; (2) For debts incurred prior to the constitution of the family home; (3) For debts secured by mortgages on the premises before or after such constitution; and (4) For debts due to laborers, mechanics, architects, builders, materialmen and others who have rendered service or furnished material for the construction of the building.
Kaya puwedeng mag-foreclose ang bangkong may mortgage sa bahay. Ang creditor naman na may hindi nabayarang personal loan na nakuha pagkatapos tirhan ang bahay ay kadalasang hindi ito maipapabenta, maliban kung umiiral ang mga patakaran sa halaga sa ibaba.
May limitasyon ba sa halaga?
Oo. Sabi ng Article 157:
The actual value of the family home shall not exceed, at the time of its constitution, the amount of the three hundred thousand pesos in urban areas, and two hundred thousand pesos in rural areas, or such amounts as may hereafter be fixed by law.
Sinasabi rin ng article na kung magbago ang halaga ng pera, "the value most favorable for the constitution of a family home shall be the basis of evaluation" (ang halagang pinakapabor sa family home ang gagamitin). Sa *Eulogio v. Bell* (2015), ibinuod ng Supreme Court na limitado ang exemption sa P300,000 sa urban areas at P200,000 sa rural areas "unless those maximum values are adjusted by law." Hindi kino-convert ng page na ito ang mga halagang ito sa halaga ngayon: walang opisyal na source na nabasa na nagbibigay ng kasalukuyang halaga.
Ang creditor na hindi sakop ng Article 155 ay puwede pa ring humingi sa korte ng execution sale sa ilalim ng Article 160, kung lampas sa limitasyon ang halaga ng family home. Sa *Eulogio v. Bell*, sinabi ng Court na tatlong bagay ang dapat patunayan ng creditor: tumaas ang aktwal na halaga, galing ang pagtaas sa mga kusang pagpapaganda na ginawa ng mga nagtatag ng family home, ng mga may-ari nito o ng mga beneficiary nito, at lampas sa limitasyon ang tumaas na halaga. Sa auction, walang bid na mas mababa sa halagang pinapayagan para sa family home ang tatanggapin. Mapupunta muna ang pinagbentahan sa halaga sa Article 157, saka sa judgment at gastos, at ibabalik sa may utang ang sobra.
Sino ang protektado?
Ang mga beneficiary na nakalista sa Article 154: ang mag-asawa o ang hindi kasal na head of the family, at ang kanilang mga magulang, ascendants, descendants, kapatid na nakatira sa bahay at umaasa sa head of the family para sa legal support. Sa *Patricio v. Dario III* (2006), hindi beneficiary ang apong nakatira sa bahay, dahil sa tatay niya siya umaasa para sa support, hindi sa lola niya.
Puwede bang ibenta o isangla ng pamilya ang family home?
Oo, pero kailangan ng pahintulot. Sabi ng Article 158, puwede itong ibenta, i-donate, ilipat o isangla ng may-ari kung may nakasulat na pahintulot ng nagtatag nito bilang family home, ng asawa ng taong iyon, at ng mayorya ng mga beneficiary na nasa hustong gulang na. Kung hindi sila magkasundo, korte ang magdedesisyon. Kung common property ng mag-asawa ang bahay, basahin din ang Puwede bang ibenta ng asawa ang conjugal property nang walang pirma?
Ano ang mangyayari kapag namatay ang may-ari?
Tuloy pa rin ang family home. Sabi ng Article 159, tatagal ito "for a period of ten years or for as long as there is a minor beneficiary" (nang sampung taon o hangga't may menor de edad na beneficiary), at hindi ito puwedeng hatiin ng heirs sa panahong iyon maliban kung may matibay na dahilan ayon sa korte. Sa *Patricio v. Dario III*, lumipas na ang sampung taon at walang menor de edad na beneficiary, kaya walang pumipigil sa paghahati.
Paano ito nangyayari sa totoong buhay?
Mga gawa-gawang halimbawa lang ito para ipakita kung paano gumagana ang mga patakaran. Hindi ito payo para sa anumang totoong kaso.
Sina Vic at Wena. Itinayo nila ang bahay nila sa sarili nilang lote noong 2005 at doon sila nakatira kasama ang mga anak. Naging family home ito nang lumipat sila. Ang creditor na may judgment para sa personal loan na kinuha noong 2015 ay kadalasang hindi ito maipapabenta, maliban kung mapatunayan nito ang mga kondisyon ng Article 160.
Ang parehong bahay, naka-mortgage. Isinangla nina Vic at Wena ang bahay sa bangko at tumigil sila sa pagbabayad. Puwedeng mag-foreclose ang bangko, dahil exception sa Article 155(3) ang utang na may mortgage sa bahay.
Si Xian. Nakatira si Xian sa bahay na itinayo niya sa lupang pag-aari ng pinsan niya. Ayon sa desisyon sa *Cabang*, hindi ito family home, dahil wala ito sa ari-ariang pag-aari ni Xian.
Para sa higit pa tungkol sa puwede at hindi puwedeng gawin ng mga creditor, basahin ang Utang at paniningil.
Kailan mo kailangan ng abogado?
Kumausap agad ng abogado sa sandaling makatanggap ka ng notice of levy, attachment o execution sale sa bahay mo. Sa totoo lang, hindi awtomatiko ang exemption: sa *Ramos v. Pangilinan*, sinabi ng Supreme Court na ang claim for exemption ay "must be set up and proved" (dapat itong iharap at patunayan). Masusuri ng abogado kung qualified ang bahay mo, kung kasama ang utang sa mga exception, at kung paano iharap ang claim sa tamang oras.
Kung hindi mo kaya ang abogado, basahin ang Libreng legal na tulong sa Pilipinas para sa Public Attorney's Office (PAO) at iba pang opsyon.
Anong mga probisyon ang batayan ng sagot na ito?
Mga madalas itanong
Puwede bang kunin ng creditor ang family home ko dahil sa hindi nabayarang loan?
Kadalasan hindi, kung family home ito at hindi kasama ang utang sa mga exception. Exempt ang family home sa execution, forced sale o attachment ayon sa Article 155 ng Family Code, maliban sa buwis, utang bago ito naging family home, mortgage dito, at utang sa mga nagpatayo nito.
Puwede bang i-foreclose ng bangko ang naka-mortgage na family home?
Oo. May exception ang Article 155(3) para sa mga utang na may mortgage sa bahay, ginawa man ang mortgage bago o pagkatapos itong maging family home.
Kailangan ko bang iparehistro ang bahay ko bilang family home?
Hindi, para sa mga bahay na itinayo matapos magkabisa ang Family Code. Sa Ramos v. Pangilinan (2010), sinabi ng Supreme Court na ang mga family home na itinayo pagkatapos ng August 3, 1988 ay family home na ayon sa batas. Pero kailangan pa ring i-claim at patunayan ng may-ari ang exemption.
May limitasyon ba sa halaga ang family home exemption?
Itinakda ng Article 157 ang P300,000 sa urban areas at P200,000 sa rural areas, ayon sa halaga noong naging family home ito, o ibang halagang itatakda ng batas. Makakahingi lang ang creditor ng execution sale kung mapapatunayan niya ang mga kondisyon ng Article 160.
Puwede bang maging family home ang bahay na nakatayo sa lupa ng iba?
Hindi. Sa Cabang v. Basay (2009), sinabi ng Supreme Court na dapat nakatayo ang family home sa ari-ariang pag-aari ng mga nagtatag nito bilang family home, kaya hindi family home ang mga bahay na nakatayo sa lupang pag-aari ng iba.
Ano ang mangyayari sa family home kapag namatay ang may-ari?
Sabi ng Article 159, tuloy ito nang sampung taon, o hangga't may menor de edad na beneficiary, at hindi ito puwedeng hatiin ng heirs sa panahong iyon maliban kung may matibay na dahilan ayon sa korte.
Pangkalahatang impormasyon lang ito, hindi legal na payo. Para sa kaso mo, magtanong sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) o sa ahensya.
Nakatulong ba ang page na ito?