Makuha Bala sang mga Ginautangan ang Family Home?
Dasig nga sabat
Kasagaran, indi. Suno sa Family Code, ang family home exempt (libre) sa execution, forced sale ukon attachment, gani kalabanan sang ginautangan nga may desisyon sang korte indi makapabaligya sini. May apat ka eksepsyon sa Article 155: wala nabayran nga buhis, utang antes nangin family home ang balay, utang nga may mortgage sa sini, kag utang sa mga trabahador kag supplier nga nagpatindog sini. May limit man sa kantidad ang exemption, kag dapat ini i-claim kag pamatud-an sang tag-iya.
Ano ang family home?
The family home, constituted jointly by the husband and the wife or by an unmarried head of a family, is the dwelling house where they and their family reside, and the land on which it is situated.
Nangin family home ini kon magsulod na ang pamilya sa pag-istar:
The family home is deemed constituted on a house and lot from the time it is occupied as a family residence. From the time of its constitution and so long as any of its beneficiaries actually resides therein, the family home continues to be such and is exempt from execution, forced sale or attachment except as hereinafter provided and to the extent of the value allowed by law.
Sa *Ramos v. Pangilinan* (2010), siling sang Supreme Court nga "All family homes constructed after the effectivity of the Family Code (August 3, 1988) are constituted as such by operation of law." (ang tanan nga family home nga ginpatindog pagkatapos nag-epekto ang Family Code nangin family home suno sa layi mismo). Wala sang kinahanglan nga rehistro para sa sini. Para sa utang nga ginhimo antes sang August 3, 1988, siling sang Court nga dapat ipakita nga ang balay ginhimo nga family home sa korte ukon sa gwa sang korte suno sa Civil Code.
Dapat ang balay yara sa pagkabutang nga ginapanag-iyahan sang mga nagahimo sini nga family home. Sa *Cabang v. Basay* (2009), ang mga balay nga yara sa duta nga iya sang kontra nga partido indi family home. Isa lang ka family home ang puwede sa isa ka tawo (Article 161).
San-o makuha ang family home?
Sa mga kaso lang nga ginlista sa Article 155:
The family home shall be exempt from execution, forced sale or attachment except: (1) For nonpayment of taxes; (2) For debts incurred prior to the constitution of the family home; (3) For debts secured by mortgages on the premises before or after such constitution; and (4) For debts due to laborers, mechanics, architects, builders, materialmen and others who have rendered service or furnished material for the construction of the building.
Gani ang bangko nga may mortgage sa balay puwede mag-foreclose. Ang ginautangan nga ang personal loan nga wala nabayran ginhimo pagkatapos gin-istaran na ang balay kasagaran indi makapabaligya sini, luwas kon nagaaplikar ang mga rule sa kantidad sa idalom.
May limit bala sa kantidad?
Huo. Siling sang Article 157:
The actual value of the family home shall not exceed, at the time of its constitution, the amount of the three hundred thousand pesos in urban areas, and two hundred thousand pesos in rural areas, or such amounts as may hereafter be fixed by law.
Siling man sang article nga kon magbag-o ang balor sang kuwarta, "the value most favorable for the constitution of a family home shall be the basis of evaluation." (ang balor nga pinakamaayo para sa family home amo ang basehan sang pagkuwenta). Sa *Eulogio v. Bell* (2015), ginsumaryo sang Supreme Court nga ang exemption limitado sa P300,000 sa urban nga lugar kag P200,000 sa rural nga lugar "unless those maximum values are adjusted by law." (luwas kon baguhon sang layi ina nga mga maximum). Wala ginakuwenta sang sini nga pahina kon pila ini subong: wala sang opisyal nga source nga ginbasa nga nagahatag sang bag-o nga kantidad.
Ang ginautangan nga indi sakop sang Article 155 puwede gihapon magpangayo sa korte sang execution sale suno sa Article 160, kon ang family home mas mahal sangsa limit. Sa *Eulogio v. Bell*, siling sang Court nga dapat pamatud-an sang ginautangan ang tatlo ka butang: nagtaas ang matuod nga kantidad, ang pagtaas naghalin sa boluntaryo nga pagpaayo nga ginhimo sang mga nagahimo sang family home, sang mga tag-iya ukon sang mga beneficiary sini, kag ang nagtaas nga kantidad labaw sa limit. Sa pagbaligya, wala sang bid nga ginabaton nga mas manubo sa kantidad nga gintugot para sa family home. Ang kuwarta nga makuha una nga mapakadto sa kantidad sa Article 157, dayon sa desisyon kag gastos, kag ang sobra ibalik sa nakautang.
Sin-o ang ginaprotektahan?
Ang mga beneficiary nga ginlista sa Article 154: ang mag-asawa ukon ang indi kasal nga head of the family, kag ang ila mga ginikanan, ascendants, descendants, mga utod nga lalaki kag babayi nga nagaistar sa balay kag nagasalig sa head of the family para sa legal nga support (sustento). Sa *Patricio v. Dario III* (2006), ang apo nga nagaistar sa balay indi beneficiary, tungod sa iya amay sia nagasalig para sa support, indi sa iya lola.
Puwede bala ibaligya ukon i-mortgage sang pamilya ang family home?
Huo, pero may consent. Siling sang Article 158 nga puwede ini ibaligya, ihatag, i-assign ukon i-encumber sang tag-iya kon may nasulat nga consent sang tawo nga naghimo sini nga family home, sang asawa sang sina nga tawo, kag sang kalabanan sang mga beneficiary nga sa husto na nga edad. Kon indi sila magkasugot, ang korte ang magadesisyon. Kon ang balay pagkabutang sang mag-asawa, tan-awa man ang Puwede bala ibaligya sang asawa ang conjugal property nga wala consent?
Ano ang matabo kon mapatay ang tag-iya?
Magapadayon ang family home. Siling sang Article 159 nga magapadayon ini "for a period of ten years or for as long as there is a minor beneficiary" (sa sulod sang napulo ka tuig ukon samtang may beneficiary nga menor de edad), kag indi ini mapartihan sang mga manunubli sa sina nga tion luwas kon may makita ang korte nga mabaskog nga rason. Sa *Patricio v. Dario III*, nakalampas na ang napulo ka tuig kag wala na sang beneficiary nga menor de edad, gani wala sang nagapugong sa partition.
Paano ini sa matuod nga kabuhi?
Ini mga hinimo-himo lang nga halimbawa para ipakita kon paano nagaobra ang mga rule. Indi ini laygay para sa bisan ano nga matuod nga kaso.
Vic kag Wena. Ginpatindog nila ang ila balay sa ila kaugalingon nga lote sang 2005 kag didto sila nagaistar upod ang ila kabataan. Nangin family home ini sang nagsulod sila. Ang ginautangan nga may desisyon para sa personal loan nga ginkuha sang 2015 kasagaran indi makapabaligya sini, luwas kon mapamatud-an niya ang mga kondisyon sang Article 160.
Ang amo man nga balay, naka-mortgage. Gin-mortgage nanday Vic kag Wena ang balay sa bangko kag nag-untat sila sa pagbayad. Puwede mag-foreclose ang bangko, tungod ginalain sang Article 155(3) ang mga utang nga may mortgage sa balay.
Xian. Nagaistar si Xian sa balay nga iya ginpatindog sa duta sang iya pakaisa. Suno sa desisyon sa *Cabang*, indi ini family home, tungod wala ini sa pagkabutang nga iya ni Xian.
Para sa dugang pa parte sa kon ano ang puwede kag indi puwede himuon sang mga ginautangan, tan-awa ang Utang kag pagsukot.
San-o ka nagakinahanglan sang abogado?
Magpakig-istorya dayon sa abogado kon makabaton ka sang notice of levy, attachment ukon execution sale sa imo balay. Indi awtomatiko ang exemption sa praktika: sa *Ramos v. Pangilinan* siling sang Supreme Court nga ang claim sa exemption "must be set up and proved." (dapat ipresentar kag pamatud-an). Masusi sang abogado kon kwalipikado ang imo balay, kon ang utang isa sa mga eksepsyon, kag kon paano ipresentar ang claim sa tion.
Kon indi mo kaya ang abogado, tan-awa ang Libre nga bulig legal sa Pilipinas para sa Public Attorney's Office (PAO) kag iban pa nga kapilian.
Ano nga mga probisyon ang ginbasihan sini nga sabat?
Masami nga pamangkot
Makuha bala sang ginautangan ang amon family home tungod sa wala nabayran nga loan?
Kasagaran indi, kon family home ini kag ang utang indi isa sa mga eksepsyon. Ginapalibre sang Article 155 sang Family Code ang family home sa execution, forced sale ukon attachment, luwas sa buhis, utang antes nangin family home ini, mortgage sa sini, kag utang sa mga nagpatindog sini.
Puwede bala i-foreclose sang bangko ang family home nga naka-mortgage?
Huo. May eksepsyon ang Article 155(3) para sa mga utang nga may mortgage sa balay, bisan ang mortgage ginhimo antes ukon pagkatapos nangin family home ini.
Kinahanglan ko bala iparehistro ang akon balay bilang family home?
Indi para sa mga balay nga ginpatindog pagkatapos nag-epekto ang Family Code. Sa Ramos v. Pangilinan (2010), siling sang Supreme Court nga ang family home nga ginpatindog pagkatapos sang August 3, 1988 nangin family home suno sa layi mismo. Pero dapat gihapon i-claim kag pamatud-an sang tag-iya ang exemption.
May limit bala sa kantidad ang family home exemption?
Ang Article 157 nagbutang sang P300,000 sa urban nga lugar kag P200,000 sa rural nga lugar, nga ginakuwenta sang tion nga nangin family home ini, ukon iban nga kantidad nga ibutang sang layi. Makapangayo lang ang ginautangan sang execution sale kon mapamatud-an niya ang mga kondisyon sang Article 160.
Mangin family home bala ang balay nga ginpatindog sa duta sang iban?
Indi. Sa Cabang v. Basay (2009), siling sang Supreme Court nga dapat ang family home yara sa pagkabutang nga ginapanag-iyahan sang mga nagahimo sini, gani ang mga balay nga yara sa duta sang iban indi family home.
Ano ang matabo sa family home kon mapatay ang tag-iya?
Siling sang Article 159 nga magapadayon ini sa sulod sang napulo ka tuig, ukon samtang may beneficiary nga menor de edad, kag indi ini mapartihan sang mga manunubli sa sina nga tion luwas kon may makita ang korte nga mabaskog nga rason.
Kinaandan nga kasayuran lang ini, indi legal nga laygay. Para sa imo kaso, pamangkot sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) ukon sa ahensya.
Nakabulig bala ini nga page?