Makuha ba sa mga Creditor ang Family Home?
Mubo nga tubag
Kasagaran, dili. Ubos sa Family Code, ang family home exempt sa execution, forced sale o attachment, busa kadaghanan sa mga creditor nga adunay court judgment dili makapabaligya niini. Adunay upat ka exception sa Article 155: wala nabayri nga buhis, utang nga nakuha sa wala pa nahimong family home ang balay, utang nga gi-secure sa mortgage niini, ug utang sa mga trabahante ug supplier nga nagtukod niini. Adunay usab limit sa kantidad ang exemption, ug kinahanglan kini i-claim ug pamatud-an sa tag-iya.
Unsa ang family home?
The family home, constituted jointly by the husband and the wife or by an unmarried head of a family, is the dwelling house where they and their family reside, and the land on which it is situated.
Mahimo kining family home kung mobalhin na ang pamilya didto:
The family home is deemed constituted on a house and lot from the time it is occupied as a family residence. From the time of its constitution and so long as any of its beneficiaries actually resides therein, the family home continues to be such and is exempt from execution, forced sale or attachment except as hereinafter provided and to the extent of the value allowed by law.
Sa *Ramos v. Pangilinan* (2010), giingon sa Supreme Court nga "All family homes constructed after the effectivity of the Family Code (August 3, 1988) are constituted as such by operation of law." Dili na kinahanglan i-rehistro kini nga mga balay. Para sa utang nga nakuha sa wala pa ang August 3, 1988, matod sa Court, kinahanglan ipakita nga ang balay na-constitute judicially o extrajudicially ubos sa Civil Code.
Ang balay kinahanglan nga gitukod sa kabtangan nga gipanag-iya sa mga nag-constitute niini. Sa *Cabang v. Basay* (2009), ang mga balay nga nagbarog sa yuta nga iya sa pikas nga partido dili family home. Usa ra ka family home ang mahimong maangkon sa usa ka tawo (Article 161).
Kanus-a makuha ang family home?
Sa mga kaso lang nga gilista sa Article 155:
The family home shall be exempt from execution, forced sale or attachment except: (1) For nonpayment of taxes; (2) For debts incurred prior to the constitution of the family home; (3) For debts secured by mortgages on the premises before or after such constitution; and (4) For debts due to laborers, mechanics, architects, builders, materialmen and others who have rendered service or furnished material for the construction of the building.
Busa ang bangko nga adunay mortgage sa balay maka-foreclose. Ang creditor kansang wala nabayri nga personal loan nahitabo human gipuy-an ang balay kasagaran dili makapabaligya niini, gawas kung mo-apply ang mga lagda sa kantidad sa ubos.
Naa bay limit sa kantidad?
Oo. Ang Article 157 nag-ingon:
The actual value of the family home shall not exceed, at the time of its constitution, the amount of the three hundred thousand pesos in urban areas, and two hundred thousand pesos in rural areas, or such amounts as may hereafter be fixed by law.
Ang article nag-ingon usab nga kung mausab ang bili sa kuwarta, "the value most favorable for the constitution of a family home shall be the basis of evaluation." Sa *Eulogio v. Bell* (2015), gi-summarize sa Supreme Court nga ang exemption limitado sa P300,000 sa urban nga lugar ug P200,000 sa rural nga lugar "unless those maximum values are adjusted by law." Wala gi-convert niini nga page kini nga mga kantidad sa bili karon: walay opisyal nga source nga gibasa nga naghatag og kasamtangang kantidad.
Ang creditor nga dili sakop sa Article 155 makapangayo gihapon sa korte og execution sale ubos sa Article 160, kung ang family home mas mahal kaysa sa limit. Sa *Eulogio v. Bell*, giingon sa Court nga kinahanglan pamatud-an sa creditor ang tulo ka butang: misaka ang aktuwal nga kantidad, ang pagsaka gikan sa boluntaryong improvements nga gihimo sa mga nag-constitute sa balay, sa mga tag-iya niini o sa mga beneficiary niini, ug ang misaka nga kantidad labaw sa limit. Sa subasta, walay bid nga ubos sa kantidad nga gitugotan para sa family home ang isipon. Ang halin moadto una sa kantidad sa Article 157, dayon sa judgment ug gasto, ug ang sobra ibalik sa nakautang.
Kinsa ang protektado?
Ang mga beneficiary nga gilista sa Article 154: ang mag-asawa o ang dili minyo nga head of the family, ug ilang mga ginikanan, ascendants, descendants, mga igsoon nga nagpuyo sa balay ug nagsalig sa head of the family para sa legal support. Sa *Patricio v. Dario III* (2006), ang apo nga nagpuyo sa balay dili beneficiary, kay sa iyang amahan siya nagsalig para sa support, dili sa iyang lola.
Mabaligya o ma-mortgage ba sa pamilya ang family home?
Oo, pero kinahanglan og consent. Ang Article 158 nag-ingon nga mabaligya, ma-donate, ma-assign o ma-encumber kini sa tag-iya uban ang sinulat nga consent sa tawo nga nag-constitute niini, sa kapikas niini, ug sa kadaghanan sa mga beneficiary nga hustong edad na. Kung dili sila magkauyon, ang korte ang modesisyon. Kung common property sa mag-asawa ang balay, tan-awa usab ang Mabaligya ba sa bana o asawa ang conjugal property nga walay consent?
Unsa ang mahitabo kung mamatay ang tag-iya?
Mopadayon ang family home. Ang Article 159 nag-ingon nga molungtad kini "for a period of ten years or for as long as there is a minor beneficiary", ug dili kini mabahin sa mga heirs niadtong panahona gawas kung makakita ang korte og compelling nga rason. Sa *Patricio v. Dario III*, milabay na ang napulo ka tuig ug walay minor nga beneficiary, busa walay nakapugong sa pagbahin.
Unsaon kini sa tinuod nga kinabuhi?
Kini mga hinimo-himo nga pananglitan aron ipakita kung giunsa paglihok ang mga lagda. Dili kini tambag para sa bisan unsang tinuod nga kaso.
Vic ug Wena. Gitukod nila ang ilang balay sa kaugalingong lote sa 2005 ug nagpuyo didto uban sa ilang mga anak. Nahimo kining family home pagbalhin nila. Ang creditor nga adunay judgment para sa personal loan nga gikuha sa 2015 kasagaran dili makapabaligya niini, gawas kung mapamatud-an niya ang mga kondisyon sa Article 160.
Ang samang balay, naka-mortgage. Gi-mortgage ni Vic ug Wena ang balay sa bangko ug mihunong sila og bayad. Maka-foreclose ang bangko, kay ang Article 155(3) naghimo og exception sa mga utang nga gi-secure sa mortgage sa balay.
Xian. Nagpuyo si Xian sa balay nga iyang gitukod sa yuta nga iya sa iyang ig-agaw. Ubos sa desisyon sa *Cabang*, dili kini family home, kay wala kini sa kabtangan nga iya ni Xian.
Para sa dugang bahin sa mahimo ug dili mahimo sa mga creditor, tan-awa ang Utang ug paniningil.
Kanus-a ka kinahanglan og abogado?
Pakigsulti dayon sa abogado kung makadawat ka og notice of levy, attachment o execution sale sa imong balay. Dili awtomatik ang exemption sa praktis: sa *Ramos v. Pangilinan* giingon sa Supreme Court nga ang claim for exemption "must be set up and proved." Masusi sa abogado kung qualified ba ang imong balay, kung ang utang usa ba sa mga exception, ug unsaon pag-claim niini sa saktong panahon.
Kung dili nimo kaya ang abogado, tan-awa ang Libre nga legal nga tabang sa Pilipinas para sa Public Attorney's Office (PAO) ug uban pang kapilian.
Unsang mga probisyon ang gipasukaran niini nga tubag?
Kanunay nga pangutana
Makuha ba sa creditor ang akong family home tungod sa wala nabayri nga loan?
Kasagaran dili, kung family home kini ug ang utang dili usa sa mga exception. Ang Article 155 sa Family Code nag-exempt sa family home sa execution, forced sale o attachment, gawas sa buhis, utang nga nakuha sa wala pa kini nahimong family home, mortgage niini, ug utang sa mga nagtukod niini.
Ma-foreclose ba sa bangko ang family home nga naka-mortgage?
Oo. Ang Article 155(3) naghimo og exception sa mga utang nga gi-secure sa mortgage sa balay, bisan gihimo ang mortgage sa wala pa o human ma-constitute ang balay.
Kinahanglan ba nako i-rehistro ang akong balay isip family home?
Dili para sa mga balay nga gitukod human nag-epekto ang Family Code. Sa Ramos v. Pangilinan (2010), giingon sa Supreme Court nga ang mga family home nga gitukod human sa August 3, 1988 na-constitute pinaagi sa operation of law. Kinahanglan gihapon nga i-claim ug pamatud-an sa tag-iya ang exemption.
Naa bay limit sa kantidad ang family home exemption?
Ang Article 157 nagbutang og P300,000 sa urban nga lugar ug P200,000 sa rural nga lugar, sumala sa kantidad sa panahon nga na-constitute ang balay, o ubang kantidad nga ibutang sa balaod. Ang creditor makapangayo lang og execution sale kung mapamatud-an niya ang mga kondisyon sa Article 160.
Mahimo bang family home ang balay nga gitukod sa yuta sa laing tawo?
Dili. Sa Cabang v. Basay (2009), giingon sa Supreme Court nga ang family home kinahanglan ma-constitute sa kabtangan nga gipanag-iya sa mga nag-constitute niini, busa ang mga balay nga nagbarog sa yuta sa uban dili family home.
Unsa ang mahitabo sa family home kung mamatay ang tag-iya?
Ang Article 159 nag-ingon nga mopadayon kini sulod sa napulo ka tuig, o samtang adunay minor nga beneficiary, ug dili kini mabahin sa mga heirs niadtong panahona gawas kung makakita ang korte og compelling nga rason.
Kinatibuk-ang impormasyon lang kini, dili legal nga tambag. Alang sa imong kaso, pangutana sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) o sa ahensya.
Nakatabang ba kini nga page?