Article 155 ng Family Code: Kailan puwedeng kunin ang family home
Status: May bisa
Ano ang sinasabi ng Article 155?
Nasa English ang opisyal na teksto ng batas.
The family home shall be exempt from execution, forced sale or attachment except:
(1) For nonpayment of taxes;
(2) For debts incurred prior to the constitution of the family home;
(3) For debts secured by mortgages on the premises before or after such constitution; and
(4) For debts due to laborers, mechanics, architects, builders, materialmen and others who have rendered service or furnished material for the construction of the building.
Ano ang ibig sabihin nito sa simpleng salita?
Pinoprotektahan ng Article 155 ng Family Code ang family home laban sa mga creditor. Bilang patakaran, hindi ito puwedeng kunin sa pamamagitan ng execution, forced sale o attachment. May apat na exception: hindi nabayarang buwis, utang na kinuha bago nabuo ang family home, utang na may mortgage sa bahay, at utang sa mga nagtayo nito o nag-supply ng materyales.
Ang "execution" ay ang proseso ng korte para ipatupad ang isang judgment, halimbawa sa pagbenta ng property ng may utang. Ang "attachment" ay utos ng korte na humahawak sa property bilang garantiya habang may kaso pa. Ang "forced sale" ay bentang iniutos labag sa kagustuhan ng may-ari.
Paano ito gumagana sa totoong buhay?
Vic at Wena: personal loan
Nakatira sina Vic at Wena sa sarili nilang bahay, na family home mula nang lumipat sila. Pagkalipas ng ilang taon, kumuha si Vic ng personal loan at hindi nagbayad. Nanalo sa kaso sa korte ang nagpautang. Bilang patakaran, hindi puwedeng ipabenta ng nagpautang ang family home, maliban kung mapatunayan ang mga kondisyon ng Article 160.
Vic at Wena: mortgage sa bangko
Naka-mortgage sa bangko ang parehong bahay bilang garantiya ng housing loan. Kung hindi sila makabayad, puwedeng mag-foreclose ang bangko, dahil exception sa Article 155(3) ang mga utang na may mortgage sa bahay at lupa.
Joel: ang contractor
Hindi binayaran ni Joel ang contractor na nagtayo ng family home niya. Sakop ng Article 155(4) ang claim ng contractor, kaya hindi pinoprotektahan ng exemption ang bahay laban dito.
Gawa-gawa lang ang mga halimbawang ito para ipakita kung paano gumagana ang patakaran. Hindi ito payo para sa anumang totoong kaso.
Ano ang ibig sabihin nito sa praktika?
- Kailangan ng written consent ng taong bumuo nito, ng asawa ng taong iyon, at ng mayorya ng mga beneficiary na nasa legal na edad para maibenta, ma-donate o ma-mortgage ng mga may-ari ang family home (Article 158).
- Ano ang family home at sino ang nakikinabang dito: Article 152.
- Tungkol sa mga utang sa pangkalahatan, tingnan ang ilang taon puwedeng singilin ang utang? at puwede ka bang makulong dahil sa hindi nabayarang utang?, at ang topic na utang at paniningil.
- Para sa gabay na tanong-at-sagot, tingnan ang puwede bang kunin ng mga creditor ang family home?
Ano ang sinasabi ng Article 155?
The family home shall be exempt from execution, forced sale or attachment except: (1) For nonpayment of taxes; (2) For debts incurred prior to the constitution of the family home; (3) For debts secured by mortgages on the premises before or after such constitution; and (4) For debts due to laborers, mechanics, architects, builders, materialmen and others who have rendered service or furnished material for the construction of the building.
Aling mga utang ang puwede pa ring humabol sa family home?
- Buwis. Hindi pagbabayad ng buwis.
- Mas lumang utang. Mga utang na kinuha bago nabuo ang family home. Nabubuo ang family home kapag sinimulan itong tirhan ng pamilya (ipinapaliwanag ito ng Article 152).
- Mortgage. Mga utang na may mortgage sa house and lot, nauna man o sumunod ang mortgage sa pagkabuo ng family home.
- Mga nagtayo at supplier. Mga utang sa mga laborer, mekaniko, arkitekto, builder, supplier ng materyales at iba pang nagtrabaho o nag-supply ng materyales para sa gusali.
Ang ibang creditor, halimbawa ang nagpautang ng unsecured na personal loan na kinuha matapos lumipat ang pamilya, ay karaniwang hindi puwedeng magpabenta ng bahay, maliban sa ilalim ng Article 160 sa ibaba.
May limit ba sa halaga?
Oo. Ayon sa Article 153, sakop ng exemption ang family home "to the extent of the value allowed by law". Itinatakda ng Article 157 na ang totoong halaga ng family home, sa oras na nabuo ito, ay hindi lalampas sa tatlong daang libong piso (₱300,000) sa urban areas at dalawang daang libong piso (₱200,000) sa rural areas, "or such amounts as may hereafter be fixed by law". Kung magbago ang halaga ng pera, ang halagang pinakapabor sa family home ang gagamitin.
Sa Eulogio v. Bell (2015), ganito ito ibinuod ng Supreme Court: limitado ang exemption sa ₱300,000 sa urban areas at ₱200,000 sa rural areas, maliban kung baguhin ng batas ang mga maximum na halagang iyon, at kung hindi na tugma ang mga halagang iyon sa halaga ng piso, ang halagang pinakapabor sa family home ang batayan.
Paano kung mas mahal ang bahay kaysa sa limit?
May isang paraan ang Article 160 para sa mga creditor na wala sa listahan ng Article 155. Ang creditor na may judgment at may makatwirang dahilan para maniwalang mas mahal ang family home kaysa sa maximum ng Article 157 ay puwedeng humingi sa korteng naglabas ng judgment na mag-utos ng execution sale. Iniuutos ito ng korte kung lumampas ang totoong halaga sa maximum na pinapayagan sa oras na nabuo ang family home. Sa auction, walang bid na mas mababa sa halagang pinapayagan para sa family home ang tatanggapin. Mapupunta muna ang benta sa halagang iyon, saka sa utang sa judgment at costs, at ang anumang sobra ay sa may utang.
Sa Eulogio v. Bell (2015), sinabi ng Korte na dapat patunayan ng creditor na tumaas ang totoong halaga, na galing ang pagtaas sa mga kusang improvement ng mga bumuo ng family home, ng mga may-ari o mga beneficiary nito, at na lumampas ang tumaas na halaga sa maximum ng Article 157. Hindi ito napatunayan ng mga creditor doon, kaya hindi naibenta ang bahay sa execution.
Mahalaga ba ang petsa ng utang?
Oo. Sa Ramos v. Pangilinan (2010), sinabi ng Korte na ang mga utang na puwedeng habulin sa family home ay dapat kinuha matapos maging epektibo ang Family Code. Para sa mga utang na kinuha bago noon, dapat ipakita na nabuo ang family home nang judicially o extrajudicially sa ilalim ng Civil Code. Sinabi rin ng Korte na ang claim ng exemption ay dapat itaas at patunayan.
Mga madalas itanong
Puwede bang kunin ng creditor ang family home ko?
Bilang patakaran, hindi. Ayon sa Article 155 ng Family Code, exempt ang family home sa execution, forced sale o attachment. Ang mga exception ay buwis, utang na kinuha bago nabuo ang family home, utang na may mortgage sa bahay, at utang sa mga nagtayo o nag-supply ng materyales para dito.
Puwede bang i-foreclose ng bangko ang naka-mortgage na family home?
Oo. Exception sa Article 155(3) ang mga utang na may mortgage sa bahay at lupa, ginawa man ang mortgage bago o pagkatapos mabuo ang family home.
Walang limit ba ang exemption?
Mayroon. Ayon sa Article 153, sakop ng exemption ang family home hanggang sa halagang pinapayagan ng batas. Itinatakda ng Article 157 ang mga limit sa oras na nabuo ito: tatlong daang libong piso sa urban areas at dalawang daang libong piso sa rural areas, o mga halagang itatakda kalaunan ng batas.
Ano ang puwedeng gawin ng creditor kung mas mahal ang bahay kaysa sa limit?
Sa ilalim ng Article 160, ang creditor na may judgment, at ang claim ay wala sa mga exception ng Article 155, ay puwedeng humingi sa korte ng execution sale kung lumampas sa limit ang totoong halaga. Sa auction, walang bid na mas mababa sa halagang pinapayagan para sa family home ang tatanggapin, at mapupunta muna ang benta sa halagang iyon, saka sa judgment at costs.
Kailangan ko bang patunayan na family home ang bahay ko?
Oo. Sa Ramos v. Pangilinan (2010), sinabi ng Supreme Court na ang claim ng exemption ay dapat itaas at patunayan.
Pangkalahatang impormasyon lang ito, hindi legal na payo. Para sa kaso mo, magtanong sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) o sa ahensya.
Nakatulong ba ang page na ito?