Paano Papahalinon ang Tenant nga Indi Maghalin?

Ang Civil Code nagahambal parte sa pagpahalin paagi sa korte. Amo ini ang umpisa sang Article 1673: "The lessor may judicially eject the lessee for any of the following causes". Ang "judicially" buot silingon paagi sa kaso sa korte. Wala ginasakop sang sini nga pahina kon ano ang matabo kon kandaduhan sang landlord ang unit, kuhaon ang mga gamit ukon putlon ang kuryente kag tubig, kay lain nga pamangkot ina.

May apat ka kabangdanan nga ginlista sang Article 1673 sang Civil Code:

Ang ikaapat amo kon gamiton sang tenant ang propiedad sa paagi ukon serbisyo nga wala gin-agree kag nagaguba ini.

Mga unit nga sakop sang Rent Control Act. Para sa mga residential unit nga sakop sang Republic Act No. 9653, ginlista sang Section 9 sinang layi ang mga rason para sa judicial ejectment, lakip ang:

• pag-sublease ukon pagpasulod sang boarders ukon bedspacers nga wala sang sinulat nga pahanugot sang tag-iya;
• wala nabayaran nga abang nga nagaabot sa kabilugan nga tatlo ka bulan;
• ang matuod nga kinahanglan sang tag-iya nga gamiton ang unit para sa iya kaugalingon ukon sa malapit nga miyembro sang pamilya, pagkatapos lang matapos ang lease nga may tino nga panahon, may pormal nga pahibalo tatlo ka bulan antes, kag nga indi niya ini ipaabang sa iban sa indi magnubo sa isa ka tuig;
• kinahanglan nga pagkay-o sang unit nga may order of condemnation; kag
• pagkatapos sang panahon sang lease.

Dugang pa sang Section 10 nga indi mapahalin ang tenant nga sakop sini tungod lang nga ginbaligya ukon gin-mortgage ang unit. Kon sakop bala ang unit, nagadepende ini sa abang kag lugar suno sa layi kag sa ulihi nga mga regulasyon sang gobyerno, nga wala ginasakop sang sini nga pahina.

Demand nga magbayad ukon magtuman, kag maghalin. Siling sang Rule 70, Section 2 sang Rules of Court nga, luwas kon iban ang nasugtan, makapag-file lang ang landlord sang kaso pagkatapos mahimo sa tenant ang demand "to pay or comply with the conditions of the lease and to vacate", kag wala nagtuman ang tenant:

• pagkatapos sang 15 ka adlaw kon duta, ukon
• pagkatapos sang 5 ka adlaw kon building.

Puede ihatag ang demand sa tenant mismo, ihatag bilang sinulat nga pahibalo sa tawo nga makit-an sa lugar, ukon idikit sa lugar kon wala sang tawo didto.

Kasagaran huo. Suno sa Sections 408 kag 412 sang Local Government Code, ang gamo sa tunga sang mga indibidwal nga matuod nga nagaestar sa isa lang ka siudad ukon munisipyo kasagaran nagaagi anay sa barangay conciliation antes sang kaso sa korte, luwas sa pila ka exception. Siling sang Rule 70, Section 12 nga ang kaso nga nagkinahanglan sang conciliation pero wala sang pamatuod nga natuman ini "shall be dismissed without prejudice", kag mabuhi liwat lang pagkatapos sang conciliation. Basaha ang Kinahanglan bala anay magkadto sa barangay?

Sa Municipal Trial Court, sa sulod sang isa ka tuig. Ginatugutan sang Rule 70, Section 1 ang landlord nga mag-file "at any time within one (1) year" kon ilegal nga ginakaptan sang iban ang possession (pag-okupar) sang propiedad pagkatapos matapos ang ila kinamatarong nga mag-okupar. Ang Article 1147 sang Civil Code nagabutang man sang isa ka tuig para sa forcible entry kag detainer.

Sa Spouses Valdez v. Court of Appeals (2006), siling sang Supreme Court nga ang unlawful detainer dapat i-file sa sulod sang isa ka tuig "from the date of last demand". Kon sobra na sa isa ka tuig, siling sang Valdez nga indi na ini unlawful detainer kundi lain nga ordinaryo nga civil action nga ginatawag nga accion publiciana.

Nagadepende sa kon paano nakasulod ang nagaokupar. Ginpaathag sang Valdez nga sa forcible entry, ilegal na halin sa umpisa ang possession (pag-okupar) sang nagaokupar, samtang sa unlawful detainer, legal anay ang pag-okupar pero nangin ilegal sang natapos ukon nauntat ang kinamatarong nga mag-okupar. Ang tenant nga nag-untat sa pagbayad ukon nagpabilin pagkatapos sang lease amo ang klasiko nga kaso sang unlawful detainer.

Ginpaandaman man sang Valdez nga ang kaso nga nakasandig sa tolerance (pagtugot lang sang tag-iya) dapat magpakita nga ang tolerance didto na "right from the start" sang pag-okupar. Sa sina nga kaso, wala ginsiling sang reklamo kon paano nakasulod ang mga nagaokupar sa duta, kag gindismiss ang kaso tungod sa kakulang sang jurisdiction. Basaha ang Forcible entry vs unlawful detainer kag Unlawful detainer: kahulugan.

Siling sang Rule 70, Section 19 nga kon kontra sa tenant ang desisyon, "execution shall issue immediately upon motion", ukon dayon nga ipatuman paagi sa motion. Mapunggan lang ini sang tenant kon i-perfect niya ang appeal, mag-file sang bastante nga supersedeas bond para sa abang, danyos kag gastos tubtob sa desisyon, kag magdeposito sang abang nga dapat bayaran sa appellate court samtang ginadinig ang appeal.

Suno sa Section 18, ang desisyon final lang parte sa possession (kon sin-o ang may kinamatarong nga mag-okupar). Wala ini nagadesisyon kon sin-o ang tag-iya sang duta ukon building.

Ini mga halimbawa lang nga gin-imbento para ipakita kon paano nagaobra ang mga patakaran. Indi ini laygay para sa bisan ano nga matuod nga kaso.

Si Tony nagapaabang sang apartment kay Mae kada bulan. Nag-untat si Mae sa pagbayad. Ginpadal-an siya ni Tony sang sinulat nga demand nga magbayad kag maghalin. Building ang apartment, gani kon indi magtuman si Mae sa sulod sang lima ka adlaw, puede mag-file si Tony sang unlawful detainer case sa Municipal Trial Court (Rule 70, Section 2). Pareho sila nga nagaestar sa isa lang ka siudad, gani sa barangay anay sila (Local Government Code, Section 412; Rule 70, Section 12). Nag-file si Tony sa sulod sang isa ka tuig halin sa iya ulihi nga demand (Valdez). Kon sakop sang rent control ang unit, nangin rason ang indi pagbayad kon ang utang sa abang nagaabot na sa kabilugan nga tatlo ka bulan (RA 9653, Section 9).

Si Lola Nena nagpaestar sang isa ka paryente sa iya balay nga libre. Pagligad sang mga tuig, ginpangabay niya siya paagi sa sulat nga maghalin, kag nagdumili siya. Gintugutan lang ang iya pag-estar halin sa umpisa, gani unlawful detainer ini, kag ang isa ka tuig ginaisip halin sa iya ulihi nga demand (Valdez).

Ang pamilya Reyes yara sa abroad. May isa ka indi kilala nga tawo nga nagbakod sang ila duta kag nagpatindog sang payag nga wala sang pahanugot. Indi ini unlawful detainer, kay ilegal na ang pagsulod halin sa umpisa. Pamangkot ini sang forcible entry.

Makighambal sa abogado antes mag-file sang ejectment case ukon kon makabaton ka sang isa. Ang demand, ang mga petsa kag kon paano nakasulod ang nagaokupar sa propiedad amo ang nagadesisyon kon ano nga kaso ang husto, kag ang sala puede magdala sa dismissal. Ginabag-o sa kada tion ang mga patakaran sang korte parte sa proseso sini nga mga kaso, kag mapaathag sang abogado ang mga tikang subong. Kon indi mo makaya ang abogado, basaha ang Libre nga legal nga bulig sa Pilipinas.