Kasano ti Agparuar iti Agab-abang a Saan a Pumanaw? (Evict)

Ti Civil Code ket agsasao iti panagparuar babaen ti korte. Mangrugi ti Article 1673: "The lessor may judicially eject the lessee for any of the following causes". Ti "judicially" kayatna a sawen ket babaen ti kaso iti korte. Saan a sakup daytoy a panid no ania ti mapasamak no kandaduan ti landlord ti unit, ikkatenna dagiti gamit, wenno putdenna ti danum ken kuryente; sabali dagitoy a saludsod.

Mangilista ti Article 1673 ti Civil Code iti uppat a rason:

Ti maikapat ket no usaren ti tenant ti sanikua iti saan a nagtulagan a pakausaran wenno serbisio a pakadadaelanna.

Dagiti unit a sakup ti Rent Control Act. Para kadagiti residential unit a sakup ti Republic Act No. 9653, ilista ti Section 9 dayta a linteg dagiti rason para iti judicial ejectment, a pakairamanan ti:

• panangipaabang manen (sublease) wenno panangawat kadagiti boarder wenno bedspacer nga awan ti naisurat a pammalubos ti makinkukua;
• utang iti abang a dagupna ket tallo a bulan;
• ti pudno a kasapulan ti makinkukua nga usaren ti unit para iti bagina wenno para iti asideg a kapamilya, kalpasan laeng a nalpas ti lease nga adda naituding a panawenna, nga addaan iti pormal a pakaammo tallo a bulan sakbayna, ken saanna nga ipaabang iti sabali iti uneg ti saan a kumurang ngem maysa a tawen;
• kasapulan a panangtarimaan iti unit nga adda order of condemnation; ken
• pannakalpas ti panawen ti lease.

Inayon ti Section 10 a saan a maparuar ti sakup a tenant gapu laeng ta nailako wenno naisangla ti unit. No sakup wenno saan ti maysa nga unit ket agdepende iti abangna ken lugarna sigun iti linteg ken kadagiti sumaruno a pagannurotan ti gobierno, a saan a sakup daytoy a panid.

Demand nga agbayad wenno tumungpal, ken pumanaw. Kuna ti Rule 70, Section 2 ti Rules of Court a, malaksid no sabali ti nagtulagan, mabalin laeng nga ipila ti landlord ti kaso kalpasan a naaramid iti tenant ti demand "to pay or comply with the conditions of the lease and to vacate", ken saan a timmungpal ti tenant:

• kalpasan ti 15 nga aldaw no daga, wenno
• kalpasan ti 5 nga aldaw no pasdek.

Mabalin a maited ti demand iti tenant, maited kas naisurat a pakaammo iti tao a masarakan iti lugar, wenno maikabil iti lugar no awan ti tao sadiay.

Kadawyan a wen. Iti Sections 408 ken 412 ti Local Government Code, dagiti riri dagiti tao a pudno nga agnaed iti isu met laeng a siudad wenno ili ket kadawyan a lumasat iti barangay conciliation sakbay ti kaso iti korte, nga adda sumagmamano a laksid. Kuna ti Rule 70, Section 12 a ti kaso a nasapulan iti conciliation ngem awan ti pammaneknek a natungpal "shall be dismissed without prejudice", ken mabalin laeng a maipila manen (revive) kalpasan ti conciliation. Kitaen ti Masapul kadi a mapan nga umuna iti barangay?

Iti Municipal Trial Court, iti uneg ti maysa a tawen. Ipalubos ti Rule 70, Section 1 a ti landlord a saan a maisubsublian iti sanikua kalpasan a nalpas ti kalintegan ti tenant a mangtengngel ket mabalin nga agipila "at any time within one (1) year". Mangituding met ti Article 1147 ti Civil Code iti maysa a tawen para iti forcible entry ken detainer.

Iti Spouses Valdez v. Court of Appeals (2006), kinuna ti Supreme Court a masapul a maipila ti unlawful detainer iti uneg ti maysa a tawen "from the date of last demand". No nasurok a maysa a tawen ti napalabas, kuna ti Valdez a saanen nga unlawful detainer ti kaso no di ket sabali a kadawyan a civil action a maawagan iti accion publiciana.

Agdepende no kasano a simrek ti agnanaed. Inlawlawag ti Valdez nga iti forcible entry, ilegal manipud pay idi rugi ti panangtengngel ti agnanaed, idinto ta iti unlawful detainer, legal idi damo ti panangtengngel ngem nagbalin nga ilegal idi nalpas wenno natapos ti kalintegan a mangtengngel. Ti tenant a nagsardeng nga agbayad wenno nagtalinaed kalpasan ti lease ket isu ti kadawyan a kaso nga unlawful detainer.

Pinakdaaran met ti Valdez a ti kaso a naibatay iti tolerance (panangpalubos laeng) ket masapul a maipakitana nga adda ti tolerance "right from the start" ti panangtengngel. Iti dayta a kaso, saan nga imbaga ti reklamo no kasano a simrek dagiti agnanaed iti daga, ket na-dismiss ti kaso gapu ta awan ti jurisdiction. Kitaen ti Forcible entry ken unlawful detainer ken Unlawful detainer: ania ti kayatna a sawen.

Kuna ti Rule 70, Section 19 a no maibusor ti desision iti tenant, "execution shall issue immediately upon motion". Mapasardeng laeng ti tenant daytoy no i-perfect-na ti apela, agipila iti umdas a supersedeas bond a mangsakup kadagiti abang, danyos ken gastos agingga iti desision, ken i-depositona ti abang a nasapulan iti appellate court bayat ti apela.

Iti Section 18, ti desision ket conclusive (ti maudi a sao) laeng maipapan iti panangtengngel (possession). Saanna nga ikeddeng no siasino ti makinkukua iti daga wenno pasdek.

Dagitoy ket inaramid laeng a pagarigan tapno maipakita no kasano nga agandar dagiti pagannurotan. Saanda a balakad para iti aniaman a pudno a kaso.

Ipaab-abang ni Tony ti apartment ken ni Mae a binulan. Nagsardeng nga agbayad ni Mae. Nangipatulod ni Tony iti naisurat a demand nga agbayad ken pumanaw. Pasdek ti apartment, isu a no saan a tumungpal ni Mae iti uneg ti lima nga aldaw, mabalin nga agipila ni Tony iti kaso nga unlawful detainer iti Municipal Trial Court (Rule 70, Section 2). Agpada nga agnaed iti isu met laeng a siudad, isu a mapanda nga umuna iti barangay (Local Government Code, Section 412; Rule 70, Section 12). Agipila ni Tony iti uneg ti maysa a tawen manipud iti naudi a demandna (Valdez). No sakup ti rent control ti unit, agbalin a rason ti saan a panagbayad no ti utang iti abang ket dumanon iti dagup a tallo a bulan (RA 9653, Section 9).

Pinalubosan ni Lola Nena ti maysa a kabagianna nga agnaed a libre iti balayna. Kalpasan ti adu a tawen, kiddawenna kenkuana babaen ti surat a pumanaw, ngem agkedked. Napalubosan laeng ti panagnaedna manipud pay idi rugi, isu nga unlawful detainer daytoy, ket mangrugi ti maysa a tawen manipud iti naudi a demandna (Valdez).

Adda iti ballasiw-taaw ti pamilia Reyes. Maysa a saan nga am-ammo ti nangalad iti dagada ken nangibangon iti kalapaw nga awan pammalubos. Saan nga unlawful detainer daytoy, gapu ta ilegal ti panagserrek manipud pay idi rugi. Saludsod daytoy maipapan iti forcible entry.

Makisarita iti abogado sakbay nga agipilaka iti ejectment case wenno no makaawatka iti maysa. Ti demand, dagiti petsa ken no kasano a simrek ti agnanaed iti sanikua ti mangikeddeng no ania ti umiso a kaso, ket ti biddut ket mabalin a pakaigapuan ti pannaka-dismiss. Mabalbaliwan no dadduma dagiti pagannurotan ti korte maipapan iti proseso dagitoy a kaso, ket mailawlawag ti abogado dagiti agdama nga addang. No saanmo a kaya ti agbayad iti abogado, kitaen ti Libre a legal a tulong iti Pilipinas.