Unsaon Pagpagawas sa Tenant nga Dili Mobiya?

Ang Civil Code naghisgot og eviction pinaagi sa korte. Ang Article 1673 nagsugod: "The lessor may judicially eject the lessee for any of the following causes". Ang "judicially" nagpasabot pinaagi sa kaso sa korte. Kining panid wala maghisgot kung unsay mahitabo kung i-padlock sa landlord ang unit, kuhaon ang mga gamit, o putlon ang kuryente ug tubig. Lahi kana nga mga pangutana.

Ang Article 1673 sa Civil Code naglista og upat ka rason:

Ang ikaupat mao kung gamiton sa tenant ang property sa paagi o serbisyo nga wala gikasabutan ug kini makadaot niini.

Mga unit nga sakop sa Rent Control Act. Sa mga residential unit nga sakop sa Republic Act No. 9653, ang Section 9 niana nga balaod naglista sa mga rason para sa judicial ejectment, lakip ang:

• pag-sublease o pagpasulod og boarders o bedspacers nga walay sinulat nga pagtugot sa tag-iya;
• utang sa abang nga mokabat og total nga tulo ka bulan;
• tinuod nga panginahanglan sa tag-iya nga gamiton ang unit para sa iyang kaugalingon o sa suod nga sakop sa pamilya, human ra matapos ang lease nga adunay piho nga panahon, uban ang pormal nga pahibalo tulo ka bulan una, ug dili kini paabangan sa uban sulod sa dili moubos sa usa ka tuig;
• gikinahanglan nga ayo sa unit nga adunay order of condemnation; ug
• pagkatapos sa panahon sa lease.

Ang Section 10 midugang nga ang tenant nga sakop dili ma-eject tungod lang kay gibaligya o gi-mortgage ang unit. Kung sakop ba ang usa ka unit nagdepende sa abang ug lokasyon niini ubos sa balaod ug sa ulahing mga lagda sa gobyerno, nga wala hisgoti niining panid.

Demand nga mobayad o mosunod, ug mobiya. Ang Rule 70, Section 2 sa Rules of Court nag-ingon nga, gawas kung lahi ang kasabutan, makapag-file ra ang landlord sa kaso human mahimo ang demand sa tenant "to pay or comply with the conditions of the lease and to vacate", ug dili kini sundon sa tenant:

• human sa 15 ka adlaw kung yuta, o
• human sa 5 ka adlaw kung building.

Ang demand mahimong ihatag direkta sa tenant, ihatag isip sinulat nga pahibalo sa tawo nga makit-an sa lugar, o ipapilit sa lugar kung walay tawo.

Kasagaran oo. Ubos sa Sections 408 ug 412 sa Local Government Code, ang away tali sa mga indibidwal nga tinuod nga nagpuyo sa samang city o municipality kasagaran moagi sa barangay conciliation sa dili pa ang kaso sa korte, uban ang pipila ka eksepsiyon. Ang Rule 70, Section 12 nag-ingon nga ang kaso nga nagkinahanglan og conciliation pero walay pruweba nga gisunod kini "shall be dismissed without prejudice", ug mabuhi ra kini pag-usab human sa conciliation. Tan-awa ang Kinahanglan ba moadto una sa barangay?

Sa Municipal Trial Court, sulod sa usa ka tuig. Ang Rule 70, Section 1 nagtugot sa landlord, nga ilegal nga gipugngan ang possession human natapos ang katungod sa pagpuyo, nga mo-file "at any time within one (1) year". Ang Article 1147 sa Civil Code nagtakda usab og usa ka tuig para sa forcible entry ug detainer.

Sa Spouses Valdez v. Court of Appeals (2006), giingon sa Supreme Court nga ang unlawful detainer kinahanglan i-file sulod sa usa ka tuig "from the date of last demand". Kung molapas na og usa ka tuig, sumala sa Valdez, dili na kini unlawful detainer kondili lahi nga ordinaryong civil action nga gitawag og accion publiciana.

Nagdepende kini kung giunsa pagsulod sa nagpuyo. Gipasabot sa Valdez nga sa forcible entry, ilegal na ang possession sukad sa sinugdanan, samtang sa unlawful detainer, legal ang possession sa sinugdan pero nahimong ilegal sa pagkatapos o pagkawala sa katungod sa pagpuyo. Ang tenant nga mohunong og bayad o mopabilin human matapos ang lease mao ang tipikal nga unlawful detainer nga kaso.

Nagpahimangno usab ang Valdez nga ang kaso nga gibase sa tolerance (pagtugot) kinahanglan magpakita nga anaa na ang pagtugot "right from the start" sa possession. Sa maong kaso, wala giingon sa complaint kung giunsa pagsulod sa mga nagpuyo sa yuta, ug na-dismiss ang kaso tungod sa kakulang sa jurisdiction. Tan-awa ang Forcible entry vs unlawful detainer ug Unlawful detainer: kahulogan.

Ang Rule 70, Section 19 nag-ingon nga kung batok sa tenant ang hukom, "execution shall issue immediately upon motion". Mapugngan ra kini sa tenant kung ma-perfect niya ang appeal, mo-file og igong supersedeas bond nga mosakop sa abang, danyos ug gasto hangtod sa hukom, ug mo-deposit sa abang nga utang sa appellate court samtang nag-apela.

Ubos sa Section 18, ang hukom conclusive ra bahin sa possession. Dili kini modesisyon kung kinsa ang tag-iya sa yuta o building.

Kini mga hinimo-himo nga pananglitan aron ipakita kung unsaon paglihok sa mga lagda. Dili kini tambag para sa bisan unsang tinuod nga kaso.

Si Tony nagpaabang og apartment kang Mae matag bulan. Mihunong og bayad si Mae. Gipadad-an siya ni Tony og sinulat nga demand nga mobayad ug mobiya. Building ang apartment, busa kung dili mosunod si Mae sulod sa lima ka adlaw, mahimong mo-file si Tony og unlawful detainer nga kaso sa Municipal Trial Court (Rule 70, Section 2). Pareho silang nagpuyo sa samang city, busa moadto una sila sa barangay (Local Government Code, Section 412; Rule 70, Section 12). Mo-file si Tony sulod sa usa ka tuig gikan sa iyang kataposang demand (Valdez). Kung sakop sa rent control ang unit, mahimong rason ang dili pagbayad kung ang utang sa abang mokabat na og total nga tulo ka bulan (RA 9653, Section 9).

Si Lola Nena nagpapuyo og libre sa usa ka paryente sa iyang balay. Paglabay sa mga tuig, gihangyo niya ang paryente pinaagi sa sulat nga mobiya, apan midumili kini. Gitugotan ang iyang pagpuyo sukad sa sinugdanan, busa unlawful detainer kini, ug ang usa ka tuig ihap gikan sa iyang kataposang demand (Valdez).

Ang pamilya Reyes naa sa abroad. Usa ka estranghero ang mikoral sa ilang lote ug nagtukod og payag nga walay pagtugot. Dili kini unlawful detainer, kay ilegal na ang pagsulod sukad sa sinugdanan. Pangutana kini sa forcible entry.

Pakigsulti sa abogado sa dili pa mo-file og ejectment nga kaso o kung makadawat ka og usa. Ang demand, ang mga petsa ug kung giunsa pagsulod sa nagpuyo sa property ang modesisyon kung unsang kaso ang sakto, ug ang sayop mahimong mosangpot sa dismissal. Ang mga lagda sa korte bahin sa proseso niini nga mga kaso usahay ma-update, ug ang abogado makapasabot sa mga lakang karon. Kung dili nimo kaya ang abogado, tan-awa ang Libre nga legal help sa Pilipinas.