Article 448 sang Civil Code: Builder in good faith
Status: May bisa pa
Ano ang ginasiling sang Article 448?
Ang opisyal nga teksto sang kasuguan yara sa English.
The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided for in articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall fix the terms thereof.
Ano ang buot silingon sini sa simple nga tinaga?
Ginasabat sang Article 448 sang Civil Code ang isa ka kasagaran nga problema: may nagpatindog sang balay ukon nagtanom sa duta nga sa ulihi napamatud-an nga iya sang iban nga tawo. Kon nagbuhat ang nagpatindog sa good faith (wala sang malain nga tinutuyo), dapat magpili ang tag-iya sang duta sang isa sa duha ka opsyon: tipigan ang balay pagkatapos bayaran ini, ukon pabakalon ang nagpatindog sang duta. Kon mas mahal gid ang duta sang sa balay, indi mapilit ang nagpatindog nga bakalon ini kag magbayad na lang sia sang abang.
Paano ini nagaobra sa matuod nga kabuhi?
Ang balay ni Nestor
Nagbakal si Nestor sang lote paagi sa notaryado nga deed kag nagpatindog sang balay. Pagligad sang mga tuig, nakita sang korte nga ang lote iya ni Rosa. Wala nakahibalo si Nestor sang problema sa iya titulo. Dapat magpili si Rosa: bayaran si Nestor sa balay suno sa Articles 546 kag 548, ukon pabayaran si Nestor sang presyo sang lote. Indi lang niya mahimo ipaguba ang balay.
Mas mahal gid ang duta
Pareho nga facts, pero ang lote ni Rosa mas mahal gid sang sa balay ni Nestor. Indi mapilit ni Rosa si Nestor nga bakalon ini. Kon indi niya kuhaon ang balay pagkatapos bayaran ini, magbayad si Nestor sang makatarunganon nga abang. Kon indi sila magkasugot sa mga termino, ang korte ang magtalana sini.
Wala nag-usisa si Ben
Nagpatindog si Ben sa lote kay ginsilingan sia sang isa ka estranghero nga iya ini. Wala gid niya gintan-aw ang titulo ukon ang tax declaration. Sa pareho sini nga facts, siling sang Court sa Padilla nga indi in good faith ang mga nagpatindog, gani ang mga rule para sa builders in bad faith sa Articles 449 kag 450 ang ginagamit.
Mga ginhimo-himo lang nga halimbawa ini para ipakita kon paano nagaobra ang rule. Indi ini laygay para sa bisan ano nga matuod nga kaso.
Ano ang buot silingon sini sa praktis?
- Kon in good faith ang nagpatindog, ang korte ang nagadesisyon suno sa ebidensya. Ang pag-usisa sang titulo kag sang tax declaration antes magpatindog amo ang gintan-aw sang Court sa Padilla.
- Kon ginakontra ang presyo sang duta ukon ang bili sang balay, ginbalik sang mga korte ang kaso sa trial court para italana ini nga mga bili, pareho sa Espinoza (2017) kag Tecnogas (1997).
- Ang gamay nga sayop parte sa boundary mahimo gihapon good faith. Sa Tecnogas, ang pader nga ginpatindog sa "very slight deviation" halin sa boundary nakita nga nagatugma sa good faith.
- Lain ang builder in good faith sa tenant ukon sa tawo nga nagapabilin sa duta tungod lang sang tolerance. Para sa pagpagwa sang nagaokupar, tan-awa ang paano magpalayas sang tenant.
- Para sa duta nga ginapanag-iyahan sang pila ka tawo, tan-awa ang mahimo bala ibaligya sang co-owner ang iya bahin?
- Para sa libre ukon barato nga bulig legal, tan-awa ang diin makakita sang bulig legal.
- Para sa giya nga pamangkot kag sabat, tan-awa ang nagpatindog ka sa duta sang iban sa good faith: ano na? Ang termino ginapaathag sa builder in good faith.
Ano ang siling sang Article 448?
The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided for in articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall fix the terms thereof.
Sa simple nga pulong, kon nagbuhat sa good faith ang nagpatindog, duha ang opsyon sang tag-iya sang duta:
- Tipigan ang balay kag bayaran ang nagpatindog sang indemnity nga gintalana sang Articles 546 kag 548.
- Pabayaran ang nagpatindog sang presyo sang duta. Para sa mga tanom (sowing), ang nagtanom ang magbayad sang husto nga abang.
May limit ang ikaduha nga opsyon. Kon ang duta "considerably more" ang bili sang sa balay, indi mapilit ang nagpatindog nga bakalon ini. Magbayad na lang sia sang makatarunganon nga abang, kon indi kuhaon sang tag-iya ang balay. Ang mga pihak ang magsugot sa mga termino sang abang, kag kon indi sila magkasugot, ang korte ang magtalana sini.
Sin-o ang builder in good faith?
Wala ginapaathag sang article ang termino. Ginpaathag ini sang Supreme Court:
- Sa Padilla v. Malicsi (2016), ang builder in good faith amo ang tawo nga wala nakahibalo sang depekto ukon sayop sa iya titulo sang nagpatindog sia sa lote nga sa ulihi napamatud-an nga iya sang iban.
- Sa Espinoza v. Mayandoc (2017), dugang sang Court nga dapat nagaangkon ang nagpatindog sang titulo sa duta, buot silingon, ginapanag-iyahan niya ini "in the concept of owner", kag wala sia nakahibalo sang bisan ano nga sayop sa sina nga titulo ukon sa paagi sang pagkuha sini.
Ginapresume sang law ang good faith. Pero sa Padilla siling sang Court nga ang pihak nga nagasiling nga builder in good faith sia dapat gihapon magpamatuod sini paagi sa preponderance of evidence. Ang mga nagpatindog didto nagsalig sa hambal sang isa ka estranghero kag wala nag-usisa sang tax declarations ukon sang titulo antes magpatindog. Siling sang Court nga indi sila builders in good faith, gani indi para sa ila ang Article 448.
Sin-o ang nagapili sa duha ka opsyon?
Ang tag-iya sang duta. Sa Padilla, ginkutlo sang Court ang mas una nga desisyon: ang pagpili iya sang tag-iya sang duta, kay ang accessory (ang balay) nagasunod sa principal (ang duta). Siling man sang amo nga desisyon nga ang tag-iya sang duta "cannot refuse to exercise either option and compel instead the owner of the building to remove it from the land."
Ano ang buot silingon sang "indemnity" kag sang Articles 546 kag 548 diri?
Kon tipigan sang tag-iya sang duta ang balay, ginapadala kita sang Article 448 sa mga rule parte sa gastos sang possessor:
- Necessary expenses (para mapreserbar ang butang) ginabalik sa tanan nga possessor. Ang possessor in good faith lang ang mahimo magtipig sang butang tubtob mabayaran sia (Article 546).
- Useful expenses ginabalik lang sa possessor in good faith, nga mahimo man magtipig sang butang tubtob mabayaran sia. Mahimo ibalik sang tag-iya sang duta ang kantidad nga nagasto ukon bayaran ang pagtaas sang bili (Article 546).
- Expenses for pure luxury indi ginabalik. Mahimo kuhaon sang builder in good faith ang mga dekorasyon kon indi madaot ang panguna nga butang, luwas kon mas gusto sang tag-iya sang duta nga bayaran ini (Article 548).
Paano kon nagbuhat sa bad faith ang nagpatindog?
Ang masunod nga mga article parte sa bad faith:
- Article 449: ang tawo nga nagpatindog, nagtanom ukon nagpugas sa bad faith sa duta sang iban madulaan sang iya ginpatindog, gintanom ukon ginpugas, nga wala sang kinamatarong sa indemnity.
- Article 450: mahimo pangayuon sang tag-iya sang duta nga gub-on ang ginpatindog sa gasto sang nagpatindog, ukon pabayaran sia sang presyo sang duta.
- Article 451: sa sini nga mga kaso, may kinamatarong man ang tag-iya sang duta sa damages.
- Article 452: mahimo gihapon mabawi sang builder in bad faith ang necessary expenses sa pagpreserbar sang duta.
- Article 453: kon ang nagpatindog kag ang tag-iya sang duta parehas nga nagbuhat sa bad faith, ginatratar sila nga daw parehas nga nagbuhat sa good faith. Bad faith ang tag-iya sang duta kon ang pagpatindog natabo nga nakahibalo sia kag wala sia nagkontra.
Masami nga pamangkot
Ano ang builder in good faith?
Sa Padilla v. Malicsi (2016), ginpaathag sang Supreme Court ang builder in good faith bilang tawo nga wala nakahibalo sang depekto ukon sayop sa iya titulo sang nagpatindog sia sa lote nga sa ulihi napamatud-an nga iya sang iban.
Mahimo lang bala ipaguba sang tag-iya sang duta ang balay nga ginpatindog sa good faith?
Bilang rule, indi. Suno sa Article 448, nagapili ang tag-iya sang duta: bayaran ang balay ukon pabakalon ang nagpatindog sang duta. Siling sang Supreme Court nga indi mahimo nga indi magpili ang tag-iya sang duta sa duha ka opsyon kag pangayuon na lang nga kuhaon ang balay.
Sin-o ang nagapili sa duha ka opsyon?
Ang tag-iya sang duta. Ginahatag sang Article 448 sa tag-iya sang duta ang kinamatarong nga angkunon ang balay pagkatapos bayaran ang indemnity, ukon obligahon ang nagpatindog nga bayaran ang presyo sang duta.
Paano kon mas mahal gid ang duta sang sa balay?
Siling sang Article 448 nga indi mahimo obligahon ang nagpatindog nga bakalon ang duta kon ang bili sini considerably more (mas daku gid) sang sa balay. Sa sina nga kaso, magbayad ang nagpatindog sang makatarunganon nga abang kon indi kuhaon sang tag-iya ang balay.
Ano ang matabo sa builder in bad faith?
Siling sang Article 449 nga ang tawo nga nagpatindog sa bad faith sa duta sang iban madulaan sang iya ginpatindog nga wala sang kinamatarong sa indemnity. Ginatugutan sang Article 450 ang tag-iya sang duta nga ipaguba ini sa gasto sang nagpatindog ukon pabayaran sia sang presyo sang duta.
Ginapresume bala ang good faith?
Ginapresume sang law ang good faith, pero sa Padilla v. Malicsi (2016) siling sang Court nga ang tawo nga nagasiling nga builder in good faith sia dapat gihapon magpamatuod sini paagi sa preponderance of evidence kon ginakontra ini.
Kinaandan nga kasayuran lang ini, indi legal nga laygay. Para sa imo kaso, pamangkot sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) ukon sa ahensya.
Nakabulig bala ini nga page?