Nagpatindog Ka sa Duta sang Iban sa Good Faith: Ano Na Subong?
Dasig nga sabat
Kon nagpatindog ka sang balay sa duta nga sa iban gali, kag matuod nga wala ka kahibalo sang bisan ano nga sablag sa imo pag-angkon sang duta, ikaw isa ka "builder in good faith" (nagpatindog nga may maayo nga katuyuan). Suno sa Article 448 sang Civil Code, may duha ka pilian ang tag-iya sang duta: kuhaon ang balay pagkatapos ka bayaran sang indemnity nga ginapangayo sang layi, ukon pabayaron ka sang presyo sang duta. Indi puede nga ipaguba na lang sang tag-iya ang balay. Kon nagpatindog ka sa bad faith, mas mabug-at gid ang mga patakaran.
Sin-o ang builder in good faith?
Wala ginapaathag sang Civil Code ang termino sa isa lang ka pangungusap, pero ginpaathag ini sang Supreme Court. Sa Spouses Padilla v. Malicsi (2016), siling sini nga ang builder in good faith amo ang "who was not aware of a defect or flaw in his or her title when he or she introduced improvements on a lot that turns out to be owned by another", buot silingon ang wala kahibalo sang sablag sa iya titulo sang ginpatindugan niya ang lote nga sa iban gali. Sa Spouses Espinoza v. Spouses Mayandoc (2017), gindugang sang Korte nga dapat ginaangkon sang nagpatindog nga iya ang duta, ukon ginapanag-iyahan niya ini "in the concept of owner", kag wala sia kahibalo sang sablag sa titulo ukon sa paagi sang pagkuha sini.
Ginaisip nga may good faith ang nagpatindog, pero dapat gihapon niya ini mapamatud-an. Sa Padilla, siling sang Korte: "It is not enough to invoke the ordinary presumption of good faith", ukon indi bastante nga isiling lang nga ginaisip nga may good faith. Ang mga nagpatindog sa sina nga kaso nagsalig lang sa ginsiling sang iban nga tawo kag "did not examine the tax declarations or the title to the property before they built on it", buot silingon wala nila ginsusi ang tax declarations ukon ang titulo antes sila nagpatindog. Ginhukman sang Korte nga indi sila builder in good faith, gani wala sila ginaprotektahan sang Article 448.
Ginapaathag man ang termino sa builder in good faith.
Ano ang mga pilian sang tag-iya sang duta?
Ang Article 448 ang naghatag sang patakaran:
The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided for in articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall fix the terms thereof.
Sa simple nga pulong, ang tag-iya sang duta ang magapili:
- Kuhaon ang balay kag bayaran ang nagpatindog sang indemnity, ukon
- Ibaligya ang duta sa nagpatindog.
Sa tag-iya sang duta ang pagpili, indi sa nagpatindog. Sa Padilla, ginsiling liwat sang Korte ang una nga desisyon nga ang tag-iya sang duta "cannot refuse to exercise either option and compel instead the owner of the building to remove it from the land", ukon indi niya puede dumilian ang duha ka pilian kag pilition na lang ang tag-iya sang balay nga tangtangon ini sa duta. Kon wala pa ginbutang sang korte ang bili sang duta, puede nga kinahanglan anay ini nga determinahon. Sa Espinoza, nagsugot ang Korte nga dapat tugutan sang trial court ang mga tag-iya sang duta nga magpili kag sukton ang current fair market value sang duta.
Paano kon mas mahal gid ang duta sangsa balay?
Indi puede pilition ang nagpatindog nga bakalon ini. Kon indi kuhaon sang tag-iya ang balay, magabayad ang nagpatindog sang makatarunganon nga abang. Ang duha ka partido ang magakasugot sa mga kondisyon sang abang, kag kon indi sila magkasugot, ang korte ang magabutang sini (Article 448).
Ano ang mabalik sa nagpatindog kon kuhaon sang tag-iya ang balay?
Ginatudlo sang Article 448 ang Articles 546 kag 548:
Necessary expenses shall be refunded to every possessor; but only the possessor in good faith may retain the thing until he has been reimbursed therefor.
Useful expenses shall be refunded only to the possessor in good faith with the same right of retention, the person who has defeated him in the possession having the option of refunding the amount of the expenses or of paying the increase in value which the thing may have acquired by reason thereof.
Sa simple nga pulong: ang kinahanglanon nga gasto ginabalik sa tanan nga possessor, pero ang possessor in good faith lang ang puede magpabilin sa propiedad tubtob mabayaran sia. Ang mapuslanon nga gasto ginabalik lang sa possessor in good faith, kag ang tag-iya ang magapili kon bayaran ang nagasto ukon ang nagdugang nga bili.
Ang gasto "for pure luxury or mere pleasure", ukon para lang sa kaluho ukon kalipay, indi ginabalik, pero puede kuhaon sang nagpatindog ang mga dekorasyon kon indi ini makahalit sa propiedad kag kon indi gusto sang tag-iya nga bayaran ini (Article 548).
Paano kon ang nagpatindog yara sa bad faith?
Ang nagpatindog nga wala sa good faith, halimbawa ang nakahibalo nga sa iban ang duta, lain ang pagtratar. Siling sang Article 449:
He who builds, plants or sows in bad faith on the land of another, loses what is built, planted or sown without right to indemnity.
Buot silingon, madula sa iya ang iya ginpatindog, gintanom ukon ginsab-og nga wala sang indemnity. Puede man pangayuon sang tag-iya sang duta nga gubaon ini sa gasto sang nagpatindog, ukon pabayaron ang nagpatindog sang presyo sang duta (Article 450), kag puede sia magpangayo sang danyos (Article 451). Ang ginabalik lang sa builder in bad faith amo ang necessary expenses sa pag-atipan sang duta (Article 452).
Kon pareho sila nga yara sa bad faith, ginatratar sila sang Article 453 nga daw pareho sila nga yara sa good faith. Ang tag-iya sang duta yara sa bad faith kon ang pagpatindog ginhimo "with his knowledge and without opposition on his part", ukon nga nahibaluan niya kag wala sia nagpamatok.
Sakop bala sini ang pader nga nalampas gamay sa utlanan?
Puede. Sa Tecnogas Philippines Manufacturing Corp. v. Court of Appeals (1997), ang bahin sang isa ka building kag pader yara sa lote sang kaingod tungod sa "a very slight deviation of the erected wall", ukon gamay gid nga paglihis sang pader. Siling sang Korte nga ini nga sala "consistent with good faith" suno sa mga kamatuoran, kag ang nagbakal sang building nagbulos sa lugar sang nagbaligya, upod ang kinamatarong nga pilition ang tag-iya sang duta nga magpili sang isa sa duha ka pilian sang Article 448. Ginbalik ang kaso sa trial court para determinahon ang mga bili, upod ang husto nga presyo sang duta.
Gintratar man sang Korte bilang builder in good faith ang mga paryente nga nagpatindog nga may pagsugot sang tag-iya, suno sa ginsaysay sa Padilla. Kon sakop ini sang isa ka pinasahi nga pamilya, depende sa mga kamatuoran.
Tan-awa man ang pahina sang topiko parte sa mga away parte sa duta kag propiedad.
Paano ini sa matuod nga kabuhi?
Ini mga hinimo-himo lang nga halimbawa para ipakita kon paano ginagamit ang mga patakaran. Indi ini laygay para sa bisan ano nga matuod nga kaso.
Si Nestor nagbakal sang lote paagi sa notarized nga deed kag nagpatindog sang balay. Pagligad sang pila ka tuig, nakita sang korte nga ang lote kay Rosa gali. Kon wala kahibalo si Nestor sang sablag, dapat magpili si Rosa: bayaran ang balay suno sa ginapangayo sang Articles 448 kag 546, ukon pabakalon si Nestor sang duta. Indi niya puede nga ipaguba na lang ang balay.
Pareho nga kamatuoran, pero mas mahal gid ang lote sangsa balay. Indi puede pilition si Nestor nga bakalon ini. Kon indi kuhaon ni Rosa ang balay, magabayad si Nestor sang makatarunganon nga abang, suno sa kondisyon nga ila ginkasugtan ukon ginbutang sang korte.
Si Ben nagpatindog sa isa ka lote pagkatapos may babayi nga naghambal sa iya nga iya ang lote. Wala gid niya ginsusi ang titulo ukon ang tax declaration. Pareho sa Padilla, puede hukman sang korte nga wala sia sa good faith, kag suno sa Article 449 puede madula sa iya ang balay nga wala sang indemnity.
San-o ka kinahanglan sang abogado?
Makighambal sa abogado antes ka magpatindog sa duta nga wala mo pa nasusi ang titulo, dayon kon may nag-angkon sang duta sa idalom sang imo balay, ukon kon tag-iya ka sang duta kag may nakita ka nga building sa imo lote. Ang good faith, ang bili sang duta kag ang bili sang balay dapat tanan mapamatud-an, kag ang resulta depende sa ebidensya.
Kon indi mo makaya ang bayad sa abogado, tan-awa ang Libre nga bulig legal sa Pilipinas. Ang bug-os nga teksto yara sa pahina sang Article 448.
Ano nga mga probisyon ang ginbasihan sini nga sabat?
Masami nga pamangkot
Ano ang matabo kon nagpatindog ako sang balay sa duta nga indi akon?
Depende ini sa good faith. Kon wala ka kahibalo sang bisan ano nga sablag sa imo titulo, ginatugutan sang Article 448 sang Civil Code ang tag-iya sang duta nga kuhaon ang balay pagkatapos bayaran ang indemnity nga ginapangayo sang layi, ukon pilition ka nga bakalon ang duta. Kon nagpatindog ka sa bad faith, siling sang Article 449 nga madula sa imo ang ginpatindog mo nga wala sang indemnity.
Sin-o ang magapili kon bayaran ang balay ukon ibaligya ang duta?
Ang tag-iya sang duta. Sa Spouses Padilla v. Malicsi (2016), siling sang Supreme Court nga sa tag-iya sang duta ang pagpili, pero dapat sia magpili sang isa sa duha ka pilian.
Puede bala ipaguba lang sang tag-iya sang duta ang balay?
Indi, kon ang nagpatindog yara sa good faith. Siling sang Supreme Court nga indi puede dumilian sang tag-iya ang duha ka pilian kag pilition na lang ang nagpatindog nga tangtangon ang balay sa duta. Ang pagpaguba sa gasto sang nagpatindog ginahatag lang sang Civil Code sa tag-iya batok sa builder in bad faith (Article 450).
Puede bala ako pilition nga bakalon ang duta?
Indi, kon mas mahal gid ang duta sangsa balay. Siling sang Article 448 nga sa sina nga kaso, magabayad ang nagpatindog sang makatarunganon nga abang kon indi kuhaon sang tag-iya ang balay, kag ang korte ang magabutang sang mga kondisyon kon indi magkasugot ang duha.
Yara bala ako sa good faith kay ginsilingan ako nga ginabaligya ang duta?
Indi pirme. Sa Padilla, ang mga nagpatindog nga nagsalig lang sa hambal sang iban nga tawo kag wala nagsusi sang titulo ukon tax declarations antes nagpatindog, ginhukman nga wala sa good faith.
Ano ang mabalik sa akon kon kuhaon sang tag-iya ang balay?
Suno sa Article 546, ginabalik ang necessary expenses, kag ang useful expenses ginabalik sa possessor in good faith, nga puede magpabilin sa propiedad tubtob mabayaran sia. Para sa useful expenses, puede bayaran sang tag-iya ang kuwarta nga nagasto ukon ang nagdugang nga bili. Ang luxury expenses indi ginabalik (Article 548).
Kinaandan nga kasayuran lang ini, indi legal nga laygay. Para sa imo kaso, pamangkot sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) ukon sa ahensya.
Nakabulig bala ini nga page?