Article 448 ng Civil Code: Builder in good faith
Status: May bisa
Ano ang sinasabi ng Article 448?
Nasa English ang opisyal na teksto ng batas.
The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided for in articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall fix the terms thereof.
Ano ang ibig sabihin nito sa simpleng salita?
Sakop ng Article 448 ng Civil Code ang isang karaniwang problema: may nagtayo ng bahay o nagtanim sa lupang iyon pala ay pag-aari ng iba. Kung good faith ang nagtayo, kailangang pumili ang may-ari ng lupa sa dalawang opsyon: angkinin ang itinayo matapos itong bayaran, o pabilhin ang nagtayo ng lupa. Kung mas mahal nang malaki ang lupa kaysa sa itinayo, hindi puwedeng pilitin ang nagtayo na bilhin ito, at upa na lang ang babayaran niya.
Paano ito gumagana sa totoong buhay?
Ang bahay ni Nestor
Bumili si Nestor ng lote sa pamamagitan ng notaryadong deed at nagtayo ng bahay. Makalipas ang ilang taon, napasyahan ng korte na kay Rosa pala ang lote. Hindi alam ni Nestor ang problema sa titulo niya. Kailangang pumili si Rosa: bayaran si Nestor sa bahay sa ilalim ng Articles 546 at 548, o pabayaran kay Nestor ang presyo ng lote. Hindi niya puwedeng basta ipagiba ang bahay.
Mas mahal nang malaki ang lupa
Parehong facts, pero mas mahal nang malaki ang lote ni Rosa kaysa sa bahay ni Nestor. Hindi mapipilit ni Rosa si Nestor na bilhin ito. Kung hindi niya aangkinin ang bahay matapos itong bayaran, magbabayad si Nestor ng makatwirang upa. Kung hindi sila magkasundo sa mga kondisyon, korte ang magtatakda nito.
Hindi nag-check si Ben
Nagtayo si Ben sa isang lote dahil sinabi ng isang hindi kakilala na kanya iyon. Hindi niya tiningnan kahit kailan ang titulo o ang tax declaration. Sa ganitong facts, ipinasya ng Court sa Padilla na hindi good faith ang mga nagtayo, kaya ang mga patakaran para sa builders in bad faith sa Articles 449 at 450 ang ginamit.
Gawa-gawa lang ang mga halimbawang ito para ipakita kung paano gumagana ang patakaran. Hindi ito payo para sa anumang totoong kaso.
Ano ang ibig sabihin nito sa praktika?
- Korte ang nagpapasya, batay sa ebidensiya, kung good faith ang nagtayo. Ang pag-check sa titulo at tax declaration bago magtayo ang hinanap ng Court sa Padilla.
- Kapag pinagtatalunan ang presyo ng lupa o ang halaga ng itinayo, ibinalik ng korte ang kaso sa trial court para itakda ang mga halagang iyon, gaya sa Espinoza (2017) at Tecnogas (1997).
- Puwedeng good faith pa rin ang maliit na pagkakamali sa hangganan (boundary). Sa Tecnogas, ang pader na itinayo nang may "very slight deviation" sa hangganan ay itinuring na tugma sa good faith.
- Iba ang builder in good faith sa tenant o sa taong nakatira sa lupa dahil lang pinapayagan (mere tolerance). Para sa pagpapaalis ng nakatira, basahin ang paano magpaalis ng tenant.
- Para sa lupang pag-aari ng ilang tao, basahin ang puwede bang ibenta ng co-owner ang parte niya?
- Para sa libre o murang legal na tulong, tingnan ang saan hihingi ng legal na tulong.
- Para sa gabay na tanong at sagot, basahin ang nagtayo ka nang good faith sa lupa ng iba: ano ngayon? Ipinaliliwanag ang termino sa builder in good faith.
Ano ang sinasabi ng Article 448?
The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided for in articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall fix the terms thereof.
Sa madaling salita, kapag good faith ang nagtayo, may dalawang opsyon ang may-ari ng lupa:
- Angkinin ang itinayo at bayaran ang nagtayo ng indemnity na itinakda ng Articles 546 at 548.
- Pabayaran sa nagtayo ang presyo ng lupa. Para sa pananim (sowing), tamang upa ang babayaran ng nagtanim.
May limit ang ikalawang opsyon. Kung "considerably more" (mas mataas nang malaki) ang halaga ng lupa kaysa sa itinayo, hindi puwedeng pilitin ang nagtayo na bilhin ito. Sa ganoong kaso, magbabayad ang nagtayo ng makatwirang upa, kung hindi aangkinin ng may-ari ang itinayo. Ang mga partido ang magkakasundo sa mga kondisyon ng upa, at kung hindi sila magkasundo, korte ang magtatakda nito.
Sino ang builder in good faith?
Hindi binibigyang-kahulugan ng article ang termino. Inilarawan ito ng Supreme Court:
- Sa Padilla v. Malicsi (2016), ang builder in good faith ay taong hindi alam na may depekto o problema ang titulo niya noong nagtayo siya sa loteng iyon pala ay pag-aari ng iba.
- Sa Espinoza v. Mayandoc (2017), dinagdag ng Court na dapat inaangkin ng nagtayo ang titulo sa lupa, ibig sabihin, hawak niya ito "in the concept of owner", at hindi niya alam ang anumang problema sa titulong iyon o sa paraan ng pagkuha nito.
Ipinapalagay ng batas ang good faith. Pero sa Padilla, sinabi ng Court na kailangan pa ring patunayan ng nagsasabing builder in good faith siya, sa pamamagitan ng preponderance of evidence. Umasa lang ang mga nagtayo sa kasong iyon sa salita ng isang hindi kakilala at hindi nila tiningnan ang tax declarations o ang titulo bago magtayo. Ipinasya ng Court na hindi sila builders in good faith, kaya hindi sila sakop ng Article 448.
Sino ang pumipili sa dalawang opsyon?
Ang may-ari ng lupa. Sa Padilla, sinipi ng Court ang isang naunang desisyon: nasa may-ari ng lupa ang pagpili, dahil sumusunod ang accessory (ang itinayo) sa principal (ang lupa). Sinabi rin ng parehong desisyon na ang may-ari ng lupa ay "cannot refuse to exercise either option and compel instead the owner of the building to remove it from the land."
Ano ang ibig sabihin ng "indemnity" at ng Articles 546 at 548 dito?
Kung aangkinin ng may-ari ng lupa ang itinayo, itinuturo tayo ng Article 448 sa mga patakaran sa gastos ng possessor (ang may hawak ng property):
- Necessary expenses (para mapanatili ang bagay) ay ibinabalik sa bawat possessor. Ang possessor in good faith lang ang puwedeng humawak sa bagay hangga't hindi siya nababayaran (Article 546).
- Useful expenses ay ibinabalik lang sa possessor in good faith, na puwede ring humawak sa bagay hangga't hindi nababayaran. Puwedeng ibalik ng may-ari ng lupa ang halagang ginastos o bayaran ang itinaas ng halaga (Article 546).
- Gastos para sa purong luho (luxury) ay hindi ibinabalik. Puwedeng tanggalin ng builder in good faith ang mga palamuti kung hindi masisira ang pangunahing bagay, maliban kung mas gusto ng may-ari ng lupa na bayaran ang mga ito (Article 548).
Paano kung bad faith ang nagtayo?
Sakop ng mga sumunod na article ang bad faith:
- Article 449: ang nagtayo, nagtanim o naghasik nang bad faith sa lupa ng iba ay nawawalan ng itinayo, itinanim o inihasik, nang walang karapatan sa indemnity.
- Article 450: puwedeng ipagiba ito ng may-ari ng lupa sa gastos ng nagtayo, o pabayaran sa nagtayo ang presyo ng lupa.
- Article 451: sa mga kasong ito, may karapatan din sa damages ang may-ari ng lupa.
- Article 452: puwede pa ring mabawi ng builder in bad faith ang necessary expenses sa pagpapanatili ng lupa.
- Article 453: kung parehong bad faith ang nagtayo at ang may-ari ng lupa, ituturing silang parang parehong good faith. Bad faith ang may-ari ng lupa kung itinayo ang gusali nang alam niya at hindi siya tumutol.
Mga madalas itanong
Ano ang builder in good faith?
Sa Padilla v. Malicsi (2016), inilarawan ng Supreme Court ang builder in good faith bilang taong hindi alam na may depekto o problema ang titulo niya noong nagtayo siya sa loteng iyon pala ay pag-aari ng iba.
Puwede bang basta ipagiba ng may-ari ng lupa ang bahay na itinayo nang good faith?
Bilang patakaran, hindi. Sa ilalim ng Article 448, pipili ang may-ari ng lupa: bayaran ang itinayo, o pabilhin ang nagtayo ng lupa. Sinabi ng Supreme Court na hindi puwedeng tanggihan ng may-ari ng lupa ang dalawang opsyon at ipilit na lang na alisin ang itinayo.
Sino ang pumipili sa dalawang opsyon?
Ang may-ari ng lupa. Binibigyan siya ng Article 448 ng karapatang angkinin ang itinayo matapos bayaran ang indemnity, o obligahin ang nagtayo na bayaran ang presyo ng lupa.
Paano kung mas mahal nang malaki ang lupa kaysa sa bahay?
Sinasabi ng Article 448 na hindi puwedeng pilitin ang nagtayo na bilhin ang lupa kung mas mataas nang malaki ang halaga nito kaysa sa itinayo. Sa ganoong kaso, magbabayad ang nagtayo ng makatwirang upa kung hindi aangkinin ng may-ari ang itinayo.
Ano ang nangyayari sa builder in bad faith?
Sinasabi ng Article 449 na ang nagtayo nang bad faith sa lupa ng iba ay nawawalan ng itinayo nang walang karapatan sa indemnity. Pinapayagan ng Article 450 ang may-ari ng lupa na ipagiba ito sa gastos ng nagtayo o pabayaran sa nagtayo ang presyo ng lupa.
Ipinapalagay ba ang good faith?
Ipinapalagay ng batas ang good faith, pero sa Padilla v. Malicsi (2016) sinabi ng Court na kailangan pa ring patunayan ito ng nagsasabing builder in good faith siya, sa pamamagitan ng preponderance of evidence, kapag kinukuwestiyon ito.
Pangkalahatang impormasyon lang ito, hindi legal na payo. Para sa kaso mo, magtanong sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) o sa ahensya.
Nakatulong ba ang page na ito?