Article 448 sa Civil Code: Builder in good faith
Status: Epektibo pa
Unsa ang giingon sa Article 448?
Ang opisyal nga teksto sa balaod naa sa English.
The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided for in articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall fix the terms thereof.
Unsa ang buot ipasabot niini sa simple nga pulong?
Ang Article 448 sa Civil Code naghisgot sa usa ka kasagarang problema: adunay nagtukod og balay o nagtanom sa yuta nga sa ulahi nakita nga iya diay sa laing tawo. Kung in good faith (walay daotang tuyo) ang nagtukod, kinahanglan mopili ang tag-iya sa yuta og usa sa duha ka kapilian: tipigan ang building human kini bayri, o papalita ang nagtukod sa yuta. Kung mas mahal kaayo ang yuta kaysa building, dili mapugos ang nagtukod nga paliton kini ug mobayad na lang siya og abang.
Giunsa kini paglihok sa tinuod nga kinabuhi?
Ang balay ni Nestor
Mipalit si Nestor og lote pinaagi sa notaryado nga deed ug nagtukod og balay. Pila ka tuig ang milabay, nakita sa korte nga ang lote iya diay ni Rosa. Wala mahibalo si Nestor sa problema sa iyang titulo. Kinahanglan mopili si Rosa: bayran si Nestor sa balay ubos sa Articles 546 ug 548, o pabayron si Nestor sa presyo sa lote. Dili lang niya basta mandoan nga gub-on ang balay.
Mas mahal kaayo ang yuta
Mao gihapon nga kamatuoran, apan ang lote ni Rosa mas mahal kaayo kaysa balay ni Nestor. Dili mapugos ni Rosa si Nestor nga paliton kini. Kung dili niya kuhaon ang balay human kini bayri, mobayad si Nestor og makatarunganon nga abang. Kung dili sila magkasabot sa mga termino, ang korte ang magtakda niini.
Wala mosusi si Ben
Nagtukod si Ben sa usa ka lote kay giingnan siya sa usa ka estranghero nga iya kini. Wala gyud niya tan-awa ang titulo o ang tax declaration. Sa mga kamatuoran nga sama niini, gihukman sa Korte sa Padilla nga dili in good faith ang mga nagtukod, busa ang mga lagda para sa builder in bad faith sa Articles 449 ug 450 ang gigamit.
Kini mga hinimo-himo lang nga pananglitan aron ipakita kung giunsa paglihok ang lagda. Dili kini tambag para sa bisan unsang tinuod nga kaso.
Unsa ang buot ipasabot niini sa praktis?
- Ang korte ang modesisyon base sa ebidensya kung in good faith ba ang nagtukod. Ang pagsusi sa titulo ug sa tax declaration sa wala pa magtukod mao ang gipangita sa Korte sa Padilla.
- Kung gikontra ang presyo sa yuta o ang bili sa building, gibalik sa korte ang kaso sa trial court aron itakda kini nga mga bili, sama sa Espinoza (2017) ug Tecnogas (1997).
- Ang gamay nga sayop bahin sa utlanan mahimo gihapong good faith. Sa Tecnogas, ang pader nga natukod sa "very slight deviation" gikan sa utlanan nakita nga uyon sa good faith.
- Ang builder in good faith lahi sa tenant o sa tawo nga nagpuyo sa yuta tungod lang sa pagtugot (mere tolerance). Para sa pagpapahawa sa nagpuyo, tan-awa ang unsaon pagpapahawa sa tenant.
- Para sa yuta nga gipanag-iya sa daghang tawo, tan-awa ang makabaligya ba ang co-owner sa iyang bahin?
- Para sa libre o barato nga tabang legal, tan-awa ang asa makakita og tabang legal.
- Para sa giya nga pangutana ug tubag, tan-awa ang nakatukod ka in good faith sa yuta sa uban: unsa karon? Ang termino gipatin-aw sa builder in good faith.
Unsa ang giingon sa Article 448?
The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided for in articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall fix the terms thereof.
Sa yano nga pagkasulti, kung in good faith ang nagtukod, adunay duha ka kapilian ang tag-iya sa yuta:
- Tipigan ang building ug bayran ang nagtukod sa indemnity nga gitakda sa Articles 546 ug 548.
- Pabayron ang nagtukod sa presyo sa yuta. Para sa mga tanom (sowing), ang nagpugas mobayad na lang og saktong abang.
Ang ikaduhang kapilian adunay limitasyon. Kung ang yuta "considerably more" ang bili kaysa building, dili mapugos ang nagtukod nga paliton kini. Mobayad na lang ang nagtukod og makatarunganon nga abang, kung dili kuhaon sa tag-iya ang building. Ang mga partido ang magkasabot sa mga termino sa lease, ug kung dili sila magkasabot, ang korte ang magtakda niini.
Kinsa ang builder in good faith?
Wala gihubit sa artikulo ang termino. Gihubit kini sa Supreme Court:
- Sa Padilla v. Malicsi (2016), ang builder in good faith mao ang tawo nga wala nahibalo sa depekto o sayop sa iyang titulo sa dihang nagtukod siya sa lote nga sa ulahi nakita nga iya diay sa uban.
- Sa Espinoza v. Mayandoc (2017), gidugang sa Korte nga ang nagtukod kinahanglan nag-angkon og titulo sa yuta, buot ingon nag-angkon niini "in the concept of owner", ug wala nahibalo sa bisan unsang sayop sa maong titulo o sa paagi sa pagkuha niini.
Gi-presume sa balaod ang good faith. Apan sa Padilla giingon sa Korte nga ang partido nga nag-angkon nga builder in good faith kinahanglan gihapon mopamatuod niini pinaagi sa preponderance of evidence. Ang mga nagtukod didto misalig sa pulong sa usa ka estranghero ug wala mosusi sa tax declarations o sa titulo sa wala pa magtukod. Gihukman sa Korte nga dili sila builder in good faith, busa wala magamit kanila ang Article 448.
Kinsa ang mopili tali sa duha ka kapilian?
Ang tag-iya sa yuta. Sa Padilla, gikutlo sa Korte ang usa ka naunang desisyon: ang pagpili iya sa tag-iya sa yuta, kay ang accessory (ang building) mosunod sa principal (ang yuta). Giingon usab sa mao gihapong desisyon nga ang tag-iya sa yuta "cannot refuse to exercise either option and compel instead the owner of the building to remove it from the land."
Unsa ang buot ipasabot sa "indemnity" ug sa Articles 546 ug 548 dinhi?
Kung tipigan sa tag-iya sa yuta ang building, ang Article 448 nagtudlo kanato sa mga lagda bahin sa gasto sa possessor:
- Necessary expenses (aron mapreserba ang butang) ibalik sa matag possessor. Ang possessor in good faith ra ang makatipig sa butang hangtod mabayran (Article 546).
- Useful expenses ibalik ra sa possessor in good faith, nga makatipig usab sa butang hangtod mabayran. Mahimong ibalik sa tag-iya sa yuta ang kantidad nga nagasto o bayran ang pagsaka sa bili (Article 546).
- Gasto para sa luho ra (pure luxury) dili ibalik. Mahimong tangtangon sa builder in good faith ang mga dekorasyon kung dili madaot ang pangunang butang, gawas kung mas gusto sa tag-iya sa yuta nga bayran kini (Article 548).
Unsa kung in bad faith ang nagtukod?
Ang sunod nga mga artikulo naghisgot sa bad faith:
- Article 449: ang tawo nga nagtukod, nagtanom o nagpugas in bad faith sa yuta sa uban mawad-an sa iyang gitukod, gitanom o gipugas, nga walay katungod sa indemnity.
- Article 450: mahimong mangayo ang tag-iya sa yuta og demolition nga gasto sa nagtukod, o pabayron ang nagtukod sa presyo sa yuta.
- Article 451: niini nga mga kaso, adunay katungod usab ang tag-iya sa yuta sa damages.
- Article 452: mahimo gihapong mabawi sa builder in bad faith ang necessary expenses sa pagpreserba sa yuta.
- Article 453: kung in bad faith ang nagtukod ug ang tag-iya sa yuta, tratahon sila nga daw pareho silang in good faith. In bad faith ang tag-iya sa yuta kung ang pagtukod nahitabo nga nahibalo siya ug wala siya musupak.
Kanunay nga pangutana
Unsa ang builder in good faith?
Sa Padilla v. Malicsi (2016), gihubit sa Supreme Court ang builder in good faith isip tawo nga wala nahibalo sa depekto o sayop sa iyang titulo sa dihang nagtukod siya sa lote nga sa ulahi nakita nga iya diay sa laing tawo.
Mahimo bang mandoan lang sa tag-iya sa yuta nga gub-on ang balay nga natukod in good faith?
Isip lagda, dili. Ubos sa Article 448, mopili ang tag-iya sa yuta tali sa pagbayad sa building ug pagpapalit sa nagtukod sa yuta. Giingon sa Supreme Court nga dili mahimong isalikway sa tag-iya ang duha ka kapilian ug mangayo nga tangtangon ang building.
Kinsa ang mopili tali sa duha ka kapilian?
Ang tag-iya sa yuta. Ang Article 448 naghatag sa tag-iya sa yuta og katungod nga panag-iyahon ang building human mabayri ang indemnity, o obligahon ang nagtukod nga bayran ang presyo sa yuta.
Unsa kung mas mahal kaayo ang yuta kaysa balay?
Matod sa Article 448, dili mapugos ang nagtukod nga paliton ang yuta kung mas taas kaayo ang bili niini kaysa sa building. Niana nga kaso, mobayad ang nagtukod og makatarunganon nga abang kung dili kuhaon sa tag-iya ang building.
Unsa ang mahitabo sa builder in bad faith?
Matod sa Article 449, ang tawo nga nagtukod in bad faith sa yuta sa uban mawad-an sa iyang gitukod nga walay katungod sa indemnity. Ang Article 450 motugot sa tag-iya sa yuta nga mangayo og demolition nga gasto sa nagtukod o pabayron ang nagtukod sa presyo sa yuta.
Gi-presume ba ang good faith?
Gi-presume sa balaod ang good faith, apan sa Padilla v. Malicsi (2016) giingon sa Korte nga ang tawo nga nag-angkon nga builder in good faith kinahanglan gihapon mopamatuod niini pinaagi sa preponderance of evidence kung gikontra kini.
Kinatibuk-ang impormasyon lang kini, dili legal nga tambag. Alang sa imong kaso, pangutana sa abogado, sa Public Attorney's Office (PAO) o sa ahensya.
Nakatabang ba kini nga page?