Ano ang Builder in Good Faith?

Sa madaling salita: puwedeng angkinin ng may-ari ng lupa ang itinayo o itinanim in good faith matapos magbayad ng indemnity, o obligahin ang nagtayo o nagtanim na bayaran ang presyo ng lupa, at ang naghasik na magbayad ng tamang upa.

Dagdag pa ng article: hindi mapipilit ang nagtayo na bilhin ang lupa kung mas mahal ito nang malaki kaysa sa bahay. Sa ganoong kaso, reasonable rent ang babayaran niya kung hindi kukunin ng may-ari ng lupa ang bahay, at ang korte ang magtatakda ng mga kondisyon kung hindi sila magkasundo. Tingnan ang Article 448 para sa buong paliwanag.

Sa Spouses Padilla v. Malicsi (2016), sinabi ng Supreme Court na "a builder in good faith is a builder who was not aware of a defect or flaw in his or her title when he or she introduced improvements on a lot that turns out to be owned by another." Sa Spouses Espinoza v. Spouses Mayandoc (2017), idinagdag nito na dapat inaangkin ng nagtayo ang titulo ng lupa, bilang possessor in the concept of owner (nagmamay-ari ang turing sa sarili), at hindi niya alam ang anumang depektong nagpapawalang-bisa sa titulong iyon.

Kailangang patunayan ito. Sa Padilla, umasa lang ang mga nagtayo sa salita ng isang hindi kilalang tao at hindi nila tiningnan ang tax declarations o ang titulo bago magtayo. Sinabi ng Court na hindi sila builders in good faith, kaya hindi ilalapat ang Article 448.

Ang may-ari ng lupa. Gaya ng sinipi sa Padilla, "The choice belongs to the owner of the land", pero ang may-ari ng lupa ay "cannot refuse to exercise either option and compel instead the owner of the building to remove it from the land." Ibig sabihin, hindi siya puwedeng tumangging pumili at basta pilitin ang may-ari ng bahay na alisin ito. Kung kukunin ng may-ari ng lupa ang bahay, babayaran ang nagtayo ayon sa Article 546: ang necessary expenses, at ang useful expenses o ang itinaas ng halaga, na may karapatang hawakan muna ang bahay hanggang mabayaran siya. Ayon sa Article 548, hindi ibinabalik ang gastos sa purong luho, pero puwedeng tanggalin ang mga palamuti kung walang masisira.

Ayon sa Article 449, ang taong nagtayo in bad faith sa lupa ng iba ay "loses what is built, planted or sown without right to indemnity", ibig sabihin, mawawala sa kanya ang itinayo niya nang walang bayad. Puwede ring hingin ng may-ari ng lupa na gibain ito sa gastos ng nagtayo, o pabayaran siya ng presyo ng lupa (Article 450), at puwede siyang humingi ng damages (Article 451). Kung pareho silang in bad faith, ayon sa Article 453, ituturing sila na parang parehong in good faith.

Gawa-gawang halimbawa: Bumili si Nestor ng lote gamit ang notarized deed at nagpatayo ng bahay. Pagkalipas ng ilang taon, sinabi ng korte na kay Rosa pala ang lote. Kung hindi alam ni Nestor ang depekto sa titulo niya, kailangang pumili ni Rosa: bayaran ang bahay o pabilhin si Nestor ng lupa. Kung mas mahal nang husto ang lupa kaysa sa bahay, hindi mapipilit si Nestor na bilhin ito at reasonable rent ang babayaran niya kung hindi kukunin ni Rosa ang bahay. Batay sa ebidensya pagpapasyahan kung in good faith si Nestor.

Para sa iba pa, basahin ang Nakapagtayo ka sa lupa ng iba in good faith: ano ngayon?.